Διόρθωση λαθών και παραλείψεων σε τίτλους ιδιοκτησίας

Οι τίτλοι ιδιοκτησίας αποτελούν τη «βάση» κάθε πώλησης ή μεταβίβασης ακινήτου. Όταν όμως υπάρχουν λάθη ή παραλείψεις, η διαδικασία μπορεί να μπλοκάρει για μήνες — ειδικά όταν πρόκειται για πώληση με εκκρεμότητες ή για ακίνητα που εντοπίζονται με σφάλματα στο κτηματολόγιο.
Εξηγούμε με απλά λόγια πώς μπορεί να γίνει διόρθωση τίτλων ιδιοκτησίας, ποια βήματα πρέπει να ακολουθήσετε και πότε χρειάζεται νομική ή τεχνική υποστήριξη.

Διόρθωση τίτλων ιδιοκτησίας

Ένα μικρό λάθος —μια λανθασμένη ημερομηνία, μια παράλειψη στο όνομα ή μια παλιά διεύθυνση— μπορεί να χρειάζεται διόρθωση.
Ακόμη σοβαρότερα είναι τα γεωμετρικά λάθη, δηλαδή οι αστοχίες στα όρια ή στο εμβαδόν του ακινήτου. Αυτά μπορεί να δημιουργήσουν διεκδικήσεις από γείτονες ή ακόμα και διεκδικητικές αγωγές ακινήτου.

Στην πράξη, οι πιο συνηθισμένες περιπτώσεις διόρθωσης είναι:

• Πρόδηλο σφάλμα: αίτηση για διόρθωση στο κτηματολόγιο (π.χ. λάθος ΚΑΕΚ ).
• Αγνώστου ιδιοκτήτη, όταν ένα ακίνητο έχει καταχωρηθεί ως “άγνωστου” επειδή (π.χ. δεν δηλώθηκε σωστά ή δεν δηλώθηκε καθόλου)
• Γεωμετρικά στοιχεία: διόρθωση (σχήματος, όρια, εμβαδό, θέση).
• Μονομερής διόρθωση: για οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, μπορεί να διορθωθεί η επιφάνεια, το περίγραμμα και η χρήση με συμβολαιογραφική πράξη, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις.

Πώς ξεκινάμε: Ο αρχικός έλεγχος τίτλου

Το πρώτο βήμα είναι να γνωρίζουμε τι ακριβώς έχει κατατεθεί στο υποθηκοφυλακείο και στο κτηματολόγιο.
Ελέγχουμε:

1. Αν ο τίτλος (π.χ. συμβόλαιο αγοράς, δωρεά, κληρονομιά) έχει μεταγραφεί σωστά.
2. Αν τα στοιχεία του τίτλου (ονόματα, ποσοστά, διεύθυνση) συμφωνούν με αυτά στο Ε9 και στο Κτηματολόγιο.
3. Αν υπάρχουν εκκρεμότητες ή βάρη (π.χ. προσημείωση, κατάσχεση, υποθήκη).

Αν εντοπιστούν ασυμφωνίες, τότε περνάμε στη διαδικασία διόρθωσης.

Διόρθωση προδήλου σφάλματος στο Κτηματολόγιο

Η διόρθωση προδήλου σφάλματος είναι η πιο συχνή και σχετικά απλή διαδικασία.
Πρόκειται για διορθώσεις “γραφικού χαρακτήρα”, όπως:

• Λάθος στα στοιχεία του ιδιοκτήτη (π.χ. γράμμα στο όνομα).
• Μικρή ανακρίβεια στο εμβαδόν ή στα όρια του γεωτεμαχίου.
• Σφάλματα σε αριθμούς ΚΑΕΚ, διευθύνσεις ή ΑΦΜ.

Διαδικασία:

1. Υποβάλλεται αίτηση στο τοπικό γραφείο κτηματολογίου.
2. Συνυποβάλλονται αποδεικτικά έγγραφα (συμβόλαια, τοπογραφικό, Ε9 κ.λπ.).
3. Η διόρθωση εξετάζεται από τον Προϊστάμενο του Γραφείου Κτηματολογίου.
4. Εφόσον εγκριθεί, το σφάλμα διορθώνεται αυτόματα στα κτηματολογικά φύλλα.

Σημαντικό: Αν η διόρθωση αφορά γεωμετρικά στοιχεία, τότε ίσως χρειαστεί νέα αποτύπωση από τοπογράφο μηχανικό.

Διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων – Όταν το σχέδιο δεν συμφωνεί με την πραγματικότητα

Πολλά ακίνητα, ειδικά σε περιοχές που κτηματογραφήθηκαν παλιά, παρουσιάζουν απόκλιση ανάμεσα στα όρια του Κτηματολογίου και την πραγματική κατάσταση στο έδαφος.
Αυτό προκαλεί προβλήματα σε κάθε προσπάθεια πώλησης ή μεταβίβασης.

Η διαδικασία περιλαμβάνει:

1. Αποτύπωση με GPS από εξειδικευμένο τοπογράφο.
2. Σύγκριση του νέου σχεδίου με το εγκεκριμένο κτηματολογικό διάγραμμα.
3. Υποβολή αίτησης διόρθωσης συνοδευόμενης από τεχνική έκθεση και νέες συντεταγμένες.
4. Αν υπάρχει αμφισβήτηση από γειτονικό ιδιοκτήτη, μπορεί να χρειαστεί συμβιβασμός ή δικαστική διαδικασία.

Σε αυτές τις περιπτώσεις, η παρουσία μηχανικού και νομικού συμβούλου είναι καθοριστική. Η έγκαιρη διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων αποτρέπει μεγαλύτερα προβλήματα στο μέλλον.

Διόρθωση “Αγνώστου Ιδιοκτήτη”: Μια διαδικασία που απαιτεί προσοχή

Ίσως η πιο κρίσιμη μορφή διόρθωσης είναι όταν το ακίνητο έχει καταχωρηθεί ως “άγνωστου ιδιοκτήτη” στο Κτηματολόγιο.
Αυτό σημαίνει ότι, αν δεν γίνει έγκαιρα διόρθωση αγνώστου ιδιοκτήτη, το ακίνητο περνάει στην κυριότητα του Δημοσίου μετά την παρέλευση της προθεσμίας (συνήθως 14 χρόνια από την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου στην περιοχή).

Βήματα:

1. Συγκέντρωση τίτλων και αποδεικτικών (παλαιά συμβόλαια, αποδείξεις πληρωμής φόρων, Ε9).
2. Υποβολή αίτησης στο Κτηματολόγιο με πλήρη φάκελο στοιχείων.
3. Αν απορριφθεί, υποβάλλεται ένσταση ή προσφυγή στο αρμόδιο Δικαστήριο (συνήθως με αγωγή αναγνώρισης κυριότητας).

Αν αντιμετωπίζετε μια τέτοια περίπτωση, είναι απαραίτητο να ενεργήσετε άμεσα, με τη βοήθεια δικηγόρου που γνωρίζει το κτηματολογικό δίκαιο.

Όταν τα πράγματα φτάνουν στο Δικαστήριο: Διεκδικητική αγωγή ακινήτου

Σε πιο σύνθετες περιπτώσεις —όταν υπάρχει αμφισβήτηση ή διεκδίκηση κυριότητας— κατατίθεται διεκδικητική αγωγή ακινήτου.
Αυτό συμβαίνει όταν δύο (ή περισσότερα) άτομα δηλώνουν το ίδιο ακίνητο ή όταν κάποιος θεωρεί ότι έχει αποκτήσει δικαίωμα μέσω χρησικτησίας.

Η διεκδικητική αγωγή είναι χρονοβόρα αλλά καθοριστική για να “καθαρίσει” ο τίτλος.
Μόλις εκδοθεί τελεσίδικη απόφαση, μπορεί να γίνει νέα μεταγραφή και ο τίτλος να διορθωθεί οριστικά στο Κτηματολόγιο.

Πώληση με εκκρεμότητες: Πώς μπορεί να προχωρήσει

Αρκετοί ιδιοκτήτες αναρωτιούνται: Μπορώ να πουλήσω το ακίνητό μου ενώ υπάρχουν εκκρεμότητες;
Η απάντηση είναι ναι, αλλά με προϋποθέσεις.

Σε συνεργασία με συμβολαιογράφο και δικηγόρο, μπορεί να γίνει:

• Προσύμφωνο πώλησης, με ρητή αναφορά ότι η ολοκλήρωση θα γίνει μετά τη διόρθωση του τίτλου.
• Εξασφάλιση προκαταβολής ή δεσμευτικού συμφωνητικού με ενδιάμεσο χρόνο για τακτοποίηση.
• Διαμεσολάβηση από ειδικό που αναλαμβάνει την επίλυση των εκκρεμοτήτων, καλύπτοντας ακόμη και τα έξοδα μέχρι την ολοκλήρωση.

Έτσι, ο ιδιοκτήτης δεν “παγιδεύεται” και μπορεί να προχωρήσει σε πώληση χωρίς άγχος.

Χρήσιμες συμβουλές πριν ξεκινήσετε

Πριν υποβάλετε οποιοδήποτε αίτημα ή προχωρήσετε σε ενέργειες:

• Ζητήστε αντίγραφο του τίτλου και της μεταγραφής από το Υποθηκοφυλακείο.
• Ελέγξτε το κτηματολογικό φύλλο και διάγραμμα στο gov.gr.
• Συγκρίνετε το Ε9 με τα στοιχεία του τίτλου.
• Αν υπάρχει ασυμφωνία, μην υπογράψετε καμία πράξη χωρίς προηγούμενη νομική γνωμάτευση.
• Συνεργαστείτε με μηχανικό, συμβολαιογράφο και δικηγόρο για συντονισμένες ενέργειες.

Συμπέρασμα

Η διόρθωση λαθών και παραλείψεων στους τίτλους ιδιοκτησίας δεν είναι απλώς μια τυπική διαδικασία — είναι συχνά το “κλειδί” που ανοίγει τον δρόμο για μια ομαλή και ασφαλή μεταβίβαση.
Είτε πρόκειται για διόρθωση προδήλου σφάλματος, διόρθωση αγνώστου ιδιοκτήτη ή διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων, κάθε υπόθεση έχει τη δική της πολυπλοκότητα.

Αν σκέφτεστε να πουλήσετε ή να τακτοποιήσετε ένα ακίνητο με εκκρεμότητες, το σημαντικότερο βήμα είναι να δράσετε έγκαιρα — με καθοδήγηση από ειδικούς που γνωρίζουν τη διαδικασία βήμα προς βήμα.

📞 Χρειάζεσαι βοήθεια Διόρθωση λαθών και παραλείψεων σε τίτλους ιδιοκτησίας τηλ : 2102208341

Το sellhomefast.gr είναι ένα εξειδικευμένο γραφείο που, σε συνεργασία με έμπειρους επαγγελματίες (δικηγόρους, μηχανικούς, συμβολαιογράφους, τοπογράφους, φοροτεχνικούς), αναλαμβάνει όλη τη διαδικασία για να λύσεις το πρόβλημά σου και να μπορέσεις χωρίς ταλαιπωρία να μεταβιβάσεις το ακίνητό σου.