Πώληση ακινήτου με προβλήματα: Ο απόλυτος οδηγός

(Τι να κάνεις όταν πρέπει να πουλήσεις κληρονομικό ακίνητο με προβλήματα, ακίνητο με βάρη, αυθαιρεσίες, νομικές εκκρεμότητες ή με κατάσχεση)

Η πώληση ενός “καθαρού” ακινήτου δεν είναι ποτέ απλή υπόθεση. Όταν όμως το ακίνητο έχει βάρη, αυθαιρεσίες, νομικά θέματα ή κληρονομικά προβλήματα, τα πράγματα δυσκολεύουν πολύ περισσότερο.
Αν βρίσκεσαι στο σημείο όπου λες «θέλω να πωλήσω ακίνητο με προβλήματα, αλλά δεν ξέρω από πού να ξεκινήσω», τότε αυτός ο οδηγός έχει γραφτεί για σένα.

Εδώ θα σου εξηγήσω βήμα προς βήμα τι πρέπει να κάνεις, ποια έγγραφα χρειάζονται, ποιοι επαγγελματίες μπορούν να σε βοηθήσουν και τι επιλογές έχεις εάν θέλεις να το πουλήσεις γρήγορα σε εταιρεία που αγοράζει ακίνητα μετρητοίς ή αγοράζουν σπίτια με προβλήματα.
Θα δούμε πρακτικές λύσεις για:

• Πώληση κληρονομικού ακινήτου με προβλήματα
• Πώληση ακινήτου με αυθαίρετα
• Πώληση ακινήτου με βάρη, χρέη ή κατασχέσεις
• Μεταβίβαση ακινήτου με προβλήματα σε Αθήνα & Αττική
• Νομικά προβλήματα ακινήτου και πώς λύνονται
• Πολεοδομικές παραβάσεις και πώς νομιμοποιούνται

Ας ξεκινήσουμε.

Γιατί είναι τόσο δύσκολο να πουλήσω προβληματικό ακίνητο;

Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες δεν αντιλαμβάνονται πόσα κρυμμένα εμπόδια υπάρχουν μέχρι να προσπαθήσουν να πουλήσουν. Τότε ξαφνικά ανακαλύπτουν:

• εκκρεμότητες κληρονομιάς,
• μη τακτοποιημένα αυθαίρετα,
• παλιές δηλώσεις που έγιναν λάθος,
• χρέη στην εφορία,
• βάρη και υποθήκες που δεν μπορούν να αρθούν εύκολα,
• προβλήματα στους τίτλους που δεν φαίνονταν σε συμβόλαια 40–50 ετών.

Και το βασικό: κανείς αγοραστής δεν θέλει να μπλέξει με γραφειοκρατία και αβεβαιότητα.

Ακόμη και αν κάποιος ενδιαφερθεί, συνήθως αποχωρεί μόλις δει ότι η μεταβίβαση θα χρειαστεί μήνες ή πως υπάρχει ρίσκο να μην ολοκληρωθεί ποτέ.

Σε αυτό το σημείο υπάρχουν δύο λύσεις:

1. Να λύσεις όλα τα προβλήματα και να το πουλήσεις ως «καθαρό» ακίνητο.
2. Να απευθυνθείς σε εταιρεία που αγοράζει ακίνητα με προβλήματα και τακτοποιεί τα πάντα για λογαριασμό σου.

Στις επόμενες ενότητες θα δεις αναλυτικά και τις δύο επιλογές.

Τα συνηθέστερα προβλήματα που μπλοκάρουν τη μεταβίβαση

• Πολεοδομικές παραβάσεις / αυθαίρετα
  – κλειστά μπαλκόνια, πατάρια, αλλαγές χρήσης, υπερβάσεις δόμησης
• Νομικές εκκρεμότητες
  – ασαφείς τίτλοι, παλιά συμβόλαια με λάθη, διεκδικήσεις
• Κληρονομικά προβλήματα
  – μη αποδοχή κληρονομιάς, ελλιπή πιστοποιητικά, πολλοί κληρονόμοι
• Βάρη και υποθήκες
  – κατασχέσεις, χρέη, οφειλές σε τράπεζες, οφειλές στην εφορία και ΕΦΚΑ, κόκκινα δάνεια, πρόγραμμα πλειστηριασμού κ.α.
• Οικοδομικές παραλείψεις
  – μη ενημερωμένη ταυτότητα κτιρίου και ΠΕΑ
• Κτηματολόγιο
  – λάθος δηλώσεις, εκκρεμείς αντιρρήσεις, αγνώστου ιδιοκτήτη κ.α.

Σε αυτό το στάδιο χρειάζεται συντονισμός με:

• μηχανικό (για πολεοδομικά),
• συμβολαιογράφο (για τίτλους),
• λογιστή / φοροτεχνικό,
• δικηγόρο (για νομικά)

Πολεοδομικές παραβάσεις και τακτοποίηση αυθαιρέτων

Αν υπάρχει έστω και μικρή παράβαση, η μεταβίβαση δεν γίνεται.
Αυτό σημαίνει ότι η τακτοποίηση αυθαιρέτων είναι συνήθως το πρώτο και πιο κρίσιμο στάδιο.

Πώς γίνεται η τακτοποίηση;

1. Ο μηχανικός κάνει αυτοψία.
2. Καταγράφει όλες τις παραβάσεις.
3. Υπολογίζει πρόστιμο και αναλογίες.
4. Γίνεται υπαγωγή στον νόμο (σήμερα μέσω πλατφόρμας ΤΕΕ).
5. Πληρώνεις παράβολο και μέρος προστίμου.
6. Εκδίδεται βεβαίωση για μεταβίβαση.
   
   

 Συμβουλή από εμπειρία

Καλύτερα να ξέρεις την πλήρη εικόνα νωρίς. Κάποιοι ιδιοκτήτες φοβούνται ότι το πρόστιμο θα είναι τεράστιο. Στην πράξη, τις περισσότερες φορές το κόστος είναι μικρότερο από ό,τι φαντάζονται.

Πώληση ακινήτου με βάρη, οφειλές ή κατασχέσεις

Αν υπάρχουν βάρη, η διαδικασία δυσκολεύει αλλά δεν είναι αδύνατη.

Τα είδη βαρών που μπλοκάρουν μεταβίβαση

• υποθήκες
• προσημειώσεις
• κατασχέσεις λόγω χρεών
• δεσμεύσεις εφορίας ή ΕΦΚΑ
• οφειλές σε ιδιώτες
  
  

Τι γίνεται σε αυτές τις περιπτώσεις;

Το ακίνητο μπορεί να πουληθεί, αλλά:

• είτε πρέπει να εξοφληθούν τα χρέη πριν το συμβόλαιο,
• είτε να γίνει εξόφληση ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση,
• είτε να το αγοράσει εταιρεία που αγοράζει ακίνητα με προβλήματα και αναλαμβάνει τα έξοδα.

Σε πολλές περιπτώσεις οι ιδιοκτήτες δεν έχουν τα χρήματα για να προχωρήσουν.
Εδώ η λύση είναι μία: εταιρεία που αγοράζει ακίνητα μετρητοίς και πληρώνει εκείνη τα έξοδα, ώστε να ολοκληρωθεί το συμβόλαιο.

Πώληση κληρονομικού ακινήτου με προβλήματα

Τα κληρονομικά ακίνητα είναι τα πιο συνηθισμένα “δύσκολα” ακίνητα.
Υπάρχουν πολλές εκκρεμότητες:

• Δεν έχει γίνει αποδοχή κληρονομιάς.
• Κάποιος κληρονόμος δεν συνεργάζεται.
• Υπάρχουν χρέη του θανόντα.
• Υπάρχουν πολεοδομικά θέματα.
  
  

Πώς ξεμπλοκάρει η διαδικασία;

1. Συγκεντρώνονται όλα τα πιστοποιητικά κληρονομιάς.
2. Ο συμβολαιογράφος ελέγχει αν χρειάζονται δηλώσεις φόρου.
3. Ο μηχανικός ελέγχει το ακίνητο.
4. Γίνεται τακτοποίηση αυθαιρέτων αν απαιτείται.
5. Ορίζεται τιμή και υπογράφεται προσύμφωνο.

Αν οι κληρονόμοι δεν έχουν χρήματα να καλύψουν έξοδα, η πρακτική λύση είναι να απευθυνθούν σε εταιρεία που αγοράζει σπίτια με προβλήματα και αναλαμβάνει όλες τις εκκρεμότητες.

Μεταβίβαση ακινήτου με προβλήματα: Έγγραφα που χρειάζονται

Για να γίνει μεταβίβαση χρειάζονται δεκάδες έγγραφα.
Αν λείπει ένα, η διαδικασία σταματά.

Τα βασικότερα έγγραφα

• Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ
• Βεβαίωση μηχανικού
• Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου
• Κτηματολογικά έγγραφα
• Πιστοποιητικό φορολογικής και ασφαλιστικής ενημερότητας
• Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης
• Τίτλοι ιδιοκτησίας
• Αποδοχή κληρονομιάς (αν υπάρχει)

Κάθε περίπτωση έχει ιδιαιτερότητες.

Πότε συμφέρει να πουλήσεις σε εταιρεία που αγοράζει προβληματικά ακίνητα;

Δεν είναι όλες οι περιπτώσεις ίδιες.
Όμως υπάρχουν συγκεκριμένα σενάρια όπου το να προσπαθήσεις να τα λύσεις μόνος σου θα σε καθυστερήσει για μήνες ή και χρόνια ή δεν θα τα καταφέρεις ποτέ.

Αξίζει όταν:

• Θέλεις γρήγορη ρευστότητα.
• Δεν έχεις χρήματα για τακτοποίηση, μηχανικούς, φόρους.
• Υπάρχουν σοβαρές πολεοδομικές παραβάσεις και πρόστιμα.
• Υπάρχουν πολλοί κληρονόμοι που δεν συνεννοούνται.
• Υπάρχουν βάρη, χρέη ή κατασχέσεις.
• Θέλεις σίγουρο αγοραστή που δεν θα αποχωρήσει τελευταία στιγμή.

Μια εταιρεία που αγοράζει ακίνητα μετρητοίς αναλαμβάνει:

• τακτοποιήσεις,
• πολεοδομικά,
• νομικά θέματα,
• έξοδα συμβολαιογράφου,
• συντονισμό με όλους τους κληρονόμους,
• εξόφληση χρεών & βαρών.

Εσύ παραδίδεις τα κλειδιά και πληρώνεσαι.

Βήμα προς Βήμα – Οδηγός για να πουλήσεις προβληματικό ακίνητο μόνος σου

Αν θες να προσπαθήσεις χωρίς βοήθεια, παρακάτω είναι η ακριβής σειρά ενεργειών:

1. Πλήρης έλεγχος του ακινήτου (νομικός + πολεοδομικός)
Μίλησε με μηχανικό και συμβολαιογράφο.
Ζήτα έγγραφη λίστα με τα προβλήματα.

2. Τακτοποίηση αυθαιρεσιών
Χωρίς αυτό, δεν θα γίνει συμβόλαιο.

3. Διόρθωση τίτλων ή κτηματολογικών σφαλμάτων
Συνήθως παίρνει από 1 έως 6 μήνες.

4. Διαχείριση κληρονομικών θεμάτων
Μπορεί να χρειαστεί υπαγωγή σε δικαστικές διαδικασίες.

5. Αποδέσμευση βαρών και οφειλών
Είτε εξοφλείς όλα ταυτόχρονα, είτε συμφωνείς να πληρωθούν από τον αγοραστή κατά το συμβόλαιο. (Αν ο αγοραστής το δεχτεί και αυτό είναι εφικτό)

6. Συλλογή όλων των εγγράφων μεταβίβασης
Ο συμβολαιογράφος αναλαμβάνει τον τελικό φάκελο.

7. Υπογραφή συμβολαίου
Αν όλα γίνουν σωστά, αυτό είναι το πιο εύκολο στάδιο.

Προηγμένα tips που θα σου γλιτώσουν χρόνο και χρήμα

Μην ξεκινείς πριν γίνει έλεγχος τίτλων
Πολλές φορές νομικά προβλήματα εντοπίζονται μετά την τακτοποίηση, άρα χάνεις χρόνο και χρήματα.

Απόφυγε να το βάλεις αγγελία πολύ νωρίς
Αν υπάρχει πρόβλημα, ο αγοραστής το ανακαλύπτει στον έλεγχο και αποχωρεί.
Έτσι «καίγεται» το ακίνητο.

Κράτα οργανωμένη λίστα εγγράφων
Η μεταβίβαση έχει πολλά βήματα. Η οργάνωση κάνει τεράστια διαφορά.

Πρόσεξε το χρονοδιάγραμμα
Ειδικά για πώληση ακινήτου με αυθαίρετα, οι διαδικασίες σε Αθήνα/Αττική συχνά καθυστερούν.

Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)

Μπορώ να πουλήσω ακίνητο με βάρη;
Ναι, αρκεί να γίνει εξόφληση πριν ή κατά τη μεταβίβαση.

Μπορώ να πουλήσω ακίνητο με αυθαίρετα;
Μόνο αν τακτοποιηθούν.

Πόσο χρόνο χρειάζεται;
Από 1 έως 6 μήνες, ανάλογα τα προβλήματα.

Μπορώ να το πουλήσω όπως είναι;
Ναι, αν απευθυνθείς σε εταιρεία που αγοράζει προβληματικά ακίνητα.

Συμπέρασμα – Μπορείς να πουλήσεις προβληματικό ακίνητο, αρκεί να ξέρεις πώς

Το βασικότερο είναι να μην απογοητεύεσαι.
Κάθε πρόβλημα έχει λύση, αλλά χρειάζεται σωστό συντονισμό και εμπειρία.

Αν θέλεις:

• να πωλήσεις ακίνητο με προβλήματα,
• να αποφύγεις μήνες γραφειοκρατίας,
• να μην πληρώσεις μηχανικούς, νομικούς, φόρους εκ των προτέρων,
• να έχεις σίγουρο αγοραστή,
• ή να πουλήσεις άμεσα ένα ακίνητο σε Αθήνα / Αττική,

τότε η πιο πρακτική επιλογή είναι να απευθυνθείς σε εταιρεία που αγοράζει ακίνητα μετρητοίς και αναλαμβάνει όλες τις εκκρεμότητες.

Αν έχεις ακίνητο που δεν μπορεί να μεταβιβαστεί λόγω προβλημάτων, μην το αφήνεις να μένει ανεκμετάλλευτο.
Η ομάδα μας μπορεί να αναλάβει όλη τη διαδικασία, να λύσει τα προβλήματα και να σου εξασφαλίσει άμεση πρόταση αγοράς.

Επικοινώνησε σήμερα με το sellhomefast.gr στο 2102208341 για δωρεάν εκτίμηση και μάθε τι επιλογές έχεις για να πουλήσεις το ακίνητό σου γρήγορα, με ασφάλεια και χωρίς ταλαιπωρία.