Πώς να Πουλήσω Εξ Αδιαιρέτου Ακίνητο: Βήμα προς Βήμα

Η πώληση ενός εξ αδιαιρέτου ακινήτου είναι ίσως μία από τις πιο περίπλοκες διαδικασίες στην Ελληνική αγορά ακινήτων. Αν έχεις βρεθεί συνιδιοκτήτης ενός οικοπέδου, διαμερίσματος ή εξοχικού — χωρίς σαφή διαχωρισμό ποσοστών ή με νομικά εμπόδια, πολεοδομικά — γνωρίζεις ήδη πόσο δύσκολα μπορεί να προχωρήσει μια πώληση.

Θα δούμε βήμα προς βήμα πώς μπορείς να πουλήσεις ένα εξ αδιαιρέτου ακίνητο, ακόμα κι αν υπάρχουν εκκρεμότητες, ασυμφωνίες ή βάρη, χωρίς να χαθεί πολύτιμος χρόνος και με το καλύτερο δυνατό αποτέλεσμα.

Τι Είναι Εξ Αδιαιρέτου και Γιατί Δυσκολεύει την Πώληση;

Ένα ακίνητο «εξ αδιαιρέτου» σημαίνει πως ανήκει σε περισσότερους από έναν ιδιοκτήτες, χωρίς φυσικό ή νομικό διαχωρισμό των μεριδίων τους. Για παράδειγμα, αν τρία αδέρφια κληρονομήσουν ένα οικόπεδο, καθένας έχει ποσοστό επί του συνόλου — όχι ένα συγκεκριμένο τμήμα.

Αυτό από μόνο του δεν είναι πρόβλημα… μέχρι να έρθει η ώρα της πώλησης. Εκεί αρχίζουν οι δυσκολίες:

• Κάποιος συνιδιοκτήτης μπορεί να μην συμφωνεί με την πώληση.
• Κάποιος συνιδιοκτήτης μπορεί να μην έχει κάνει αποδοχή κληρονομιάς λόγο     χρεών δικόν του ή έλλειψη ρευστότητας.  
• Υπάρχουν νομικές ή πολεοδομικές εκκρεμότητες.
• Το ακίνητο μπορεί να είναι προσημειωμένο ή κατασχεμένο.
• Δεν υπάρχει ξεκάθαρη σύσταση ή τίτλος.

🎯  Για τον λόγο αυτό, η πώληση ενός ακινήτου εξ αδιαιρέτου όταν υπάρχουν εκκρεμότητες ή ασυμφωνίες απαιτεί εξειδικευμένη προσέγγιση. Χρειάζεται η εμπειρία ειδικών με βαθιά γνώση και πρόσβαση σε δεδομένα από αντίστοιχες επιτυχημένες περιπτώσεις.

Εξ Αδιαιρέτου Έλεγχος Τίτλων και Νομιμότητας

Πριν κάνεις οποιαδήποτε κίνηση, χρειάζεται πλήρης νομικός και τεχνικός έλεγχος. Αυτό περιλαμβάνει:

1. Έλεγχο τίτλων ιδιοκτησίας (στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο).
2. Διασταύρωση ποσοστών των συνιδιοκτητών.
3. Έλεγχο για προσημειώσεις, κατασχέσεις, υποθήκες ή άλλα βάρη.
4. Έλεγχο πολεοδομικών εκκρεμοτήτων από μηχανικό (π.χ. αυθαιρεσίες, άδειες, τακτοποιήσεις κ.α.).

Αν εντοπιστούν προβλήματα, καλό είναι να αντιμετωπιστούν πριν ξεκινήσει η διαπραγμάτευση. Μια σωστή προετοιμασία γλιτώνει μήνες ταλαιπωρίας.

Εξ αδιαιρέτου και Συνεννόηση με τους Συνιδιοκτήτες

Το δεύτερο και πιο κρίσιμο βήμα είναι να διαπιστώσεις αν υπάρχει κοινή βούληση για πώληση. Αν οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες συμφωνούν, τότε η διαδικασία απλοποιείται σημαντικά.

Σε περίπτωση ασυμφωνίας, υπάρχουν επιλογές:

• Πώληση του ποσοστού σου σε τρίτο αγοραστή (νόμιμα επιτρεπτό).
• Δικαστική διανομή του ακινήτου, αν οι συνιδιοκτήτες αρνούνται συνεργασία.
• Συμβιβαστική λύση μέσω διαμεσολάβησης, που συχνά λύνει αδιέξοδα χωρίς δικαστήρια.

👉 Εδώ βοηθάει πολύ η συνεργασία με εξειδικευμένο δικηγόρο ή σύμβουλο ακινήτων που ασχολείται ειδικά με πωλήσεις εξ αδιαιρέτου με ασυμφωνίες.

Εκτίμηση και Καθορισμός Τιμής

Η πραγματική αξία ενός εξ αδιαιρέτου ακινήτου διαφέρει από την αντικειμενική ή τη συνολική αξία του. Οι επενδυτές και οι αγοραστές είναι συγκεκριμένοι και λαμβάνουν υπόψη:

• Την πιθανότητα πλήρους απόκτησης στο μέλλον.
• Τη δυσκολία αξιοποίησης του ποσοστού.
• Τις εκκρεμότητες (νομικές, πολεοδομικές, φορολογικές).
• Τα χρήματα που πιθανόν θα αναλάβει να χρηματοδοτήσει ο αγοραστής προκειμένου να ετοιμαστεί το ακίνητο για μεταβίβαση (αυθαιρεσίες, ταυτότητα, κατάσχεση, τοπογραφικό κ.τ.λ.) 

Γι’ αυτό είναι σημαντικό να γίνει επαγγελματική εκτίμηση που λαμβάνει υπόψη αυτές τις παραμέτρους. Μια ρεαλιστική τιμή προσελκύει σοβαρούς αγοραστές και επιταχύνει την πώληση.

Εξ  Αδιαιρέτου και Τακτοποίηση Εκκρεμοτήτων (Πολεοδομικές & Νομικές)

Αν υπάρχουν αυθαιρεσίες, κατασχέσεις, εκκρεμείς δηλώσεις Ε9 ή απλήρωτοι φόροι, το ακίνητο δεν μπορεί να μεταβιβαστεί.

Σε αυτή τη φάση χρειάζεται:

• Μηχανικός για έλεγχο και τακτοποίηση αυθαιρεσιών.
• Δικηγόρος ή συμβολαιογράφος για ρύθμιση νομικών θεμάτων.
• Φοροτεχνικός για ενημερότητες και καθαρισμό φορολογικών εκκρεμοτήτων.

Αν δεν υπάρχει ρευστότητα, υπάρχουν επενδυτές και αγοραστές που αναλαμβάνουν τη διαδικασία με δικά τους έξοδα μέχρι να ολοκληρωθεί η πώληση — κάτι που μπορεί να σε απαλλάξει από μεγάλο βάρος.

Πώληση σε Ιδιώτη ή Επενδυτή

Ανάλογα με το είδος και την κατάσταση του ακινήτου, μπορείς να επιλέξεις:

• Πώληση ποσοστού σε επενδυτή που αγοράζει εξ αδιαιρέτου ακίνητα μετρητοίς.
• Πώληση ολόκληρου του ακινήτου εφόσον υπάρχει σύμπνοια μεταξύ συνιδιοκτητών.
• Ανταλλαγή ή αποζημίωση μεταξύ συνιδιοκτητών (αν κάποιος θέλει να κρατήσει το ακίνητο).

Η πώληση εξ αδιαιρέτου με εκκρεμότητες συνήθως προσελκύει επενδυτές που έχουν την εμπειρία και τα μέσα να λύσουν τα προβλήματα γρήγορα. Αν έχεις καλό σύμβουλο, η διαδικασία μπορεί να ολοκληρωθεί μέσα σε σχετικά γρήγορο χρονικό διάστημα.

Υπογραφή Συμβολαίου & Οριστική Μεταβίβαση

Αφού λυθούν τα νομικά ζητήματα και βρεθεί αγοραστής, η διαδικασία ολοκληρώνεται με:

1. Σύνταξη συμβολαίου από συμβολαιογράφο.
2. Έλεγχο φορολογικών στοιχείων (ΕΝΦΙΑ, πιστοποιητικά μη οφειλής, ταυτότητα, ΠΕΑ).
3. Υπογραφή όλων των συνιδιοκτητών ή των εξουσιοδοτημένων εκπροσώπων.
4. Καταχώρηση στο Κτηματολόγιο.

Από εκεί και πέρα, το ακίνητο ανήκει επισήμως στον νέο ιδιοκτήτη.

Τι να Προσέξεις για να Μην «Κολλήσεις»

• Μην ξεκινήσεις διαπραγματεύσεις χωρίς έλεγχο τίτλων.
• Απόφυγε να εμπλακείς μόνος σου σε διαφωνίες μεταξύ συνιδιοκτητών.
• Ενημερώσου για όλα τα θέματα που αφορούν τα εξ αδιαιρέτου.
• Ζήτα προσφορά από ενδιαφερόμενους επενδυτές, ώστε να έχεις σαφή εικόνα.

Συμπέρασμα

Η πώληση εξ αδιαιρέτου μπορεί να φαίνεται αδιέξοδη, αλλά με τον σωστό συντονισμό και καθοδήγηση λύνεται, τουλάχιστον στις περισσότερες περιπτώσεις.
Είτε πρόκειται για πώληση εξ αδιαιρέτου με εκκρεμότητες, είτε για περιπτώσεις με ασυμφωνίες, υπάρχει πάντα τρόπος να προχωρήσεις.

Αν δεν ξέρεις από πού να ξεκινήσεις, μην το αφήνεις άλλο στην τύχη. Μίλησε με ειδικούς που ασχολούνται αποκλειστικά με εξ αδιαιρέτου ακίνητα και μπορεί να σε καθοδηγήσουν από τον πρώτο έλεγχο μέχρι την τελική πώληση.

🏡 Πουλάς Ακίνητο Εξ Αδιαιρέτου; Η Λύση Είναι Εδώ!

Χρειάζεσαι βοήθεια για την πώληση του εξ αδιαιρέτου ακινήτου σου;

Το sellhomefast.gr 📞 2102208341  είναι  εξειδικευμένο γραφείο που αναλαμβάνει να σε απαλλάξει από την ταλαιπωρία.

Σε συνεργασία με έμπειρους επαγγελματίες (δικηγόρους, μηχανικούς, συμβολαιογράφους, κ.ά.), αναλαμβάνουμε όλη τη διαδικασία της μεταβίβασης.

Λύσε το πρόβλημά σου και πούλησε το ακίνητό σου γρήγορα και εύκολα!