🏠 Πώς να πουλήσετε ακίνητο με αυθαίρετα

Ένα αυθαίρετο κλείσιμο μπαλκονιού, μια αποθήκη που έγινε δωμάτιο ή λίγα επιπλέον τετραγωνικά μπορεί να εμφανιστούν λίγο πριν από την πώληση και να σταματήσουν τη διαδικασία.

Αυτό δεν σημαίνει απαραίτητα ότι το ακίνητο δεν μπορεί να πουληθεί. Στις περισσότερες περιπτώσεις χρειάζεται πρώτα έλεγχος από μηχανικό, ώστε να διαπιστωθεί ποια είναι η παράβαση, πότε έγινε και αν μπορεί να τακτοποιηθεί ή να νομιμοποιηθεί.

Η σωστή σειρά είναι σημαντική. Αν το ακίνητο βγει στην αγορά πριν γίνει ο τεχνικός έλεγχος, υπάρχει κίνδυνος να βρεθεί αγοραστής και στη συνέχεια να διαπιστωθεί ότι το συμβόλαιο δεν μπορεί να υπογραφεί.

✅ Σύντομη απάντηση

Μπορεί να πουληθεί ακίνητο με αυθαίρετα;

Ναι, εφόσον οι αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις μπορούν να υπαχθούν στη νόμιμη διαδικασία και ολοκληρωθούν οι απαραίτητες ενέργειες από μηχανικό. Για τη μεταβίβαση απαιτείται επίσης Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Διηρημένης Ιδιοκτησίας.

Σε ορισμένες περιπτώσεις η πώληση μπορεί να γίνει χωρίς να έχει εξοφληθεί ολόκληρο το πρόστιμο. Αυτό όμως εξαρτάται από την κατηγορία της αυθαιρεσίας, το στάδιο της δήλωσης και τον τρόπο με τον οποίο θα συμφωνηθεί η συνέχιση της πληρωμής.

🧱 Τι θεωρείται αυθαίρετο σε ένα ακίνητο

Αυθαίρετο δεν είναι μόνο ένα ολόκληρο κτίσμα που κατασκευάστηκε χωρίς οικοδομική άδεια. Αυθαιρεσία μπορεί να υπάρχει όταν η σημερινή κατάσταση του ακινήτου δεν συμφωνεί με την άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια.

Συνηθισμένα παραδείγματα είναι:

• 🪟 Κλεισμένος ημιυπαίθριος χώρος ή μπαλκόνι
• 🏗️ Επέκταση διαμερίσματος ή μονοκατοικίας
• 🚪 Αποθήκη ή υπόγειο που χρησιμοποιείται ως κατοικία
• 🔄 Αλλαγή χρήσης ενός χώρου χωρίς την απαιτούμενη άδεια
• 🛏️ Επιπλέον δωμάτιο ή βοηθητικός χώρος
• 🪟 Διαφορετικά ανοίγματα ή αλλαγές στις όψεις
• 📐 Μεγαλύτερη επιφάνεια από αυτή που αναγράφεται στα σχέδια
• 🏢 Κατάληψη κοινόχρηστου χώρου
• 🧩 Διαφορετική διαμερισμάτωση ενός ορόφου
• 🏠 Κατασκευή σε ταράτσα, ακάλυπτο ή πρασιά

Δεν αντιμετωπίζονται όλες οι αποκλίσεις με τον ίδιο τρόπο. Μια μικρή πολεοδομική παράβαση είναι διαφορετική από μια μεγάλη αυθαίρετη επέκταση ή από κατασκευή που έγινε μετά τις 28 Ιουλίου 2011.

Χρειάζεται αυτοψία και έλεγχος από μηχανικό.

⛔ Γιατί τα αυθαίρετα μπλοκάρουν την πώληση

Για να υπογραφεί το συμβόλαιο, πρέπει να αποδεικνύεται η πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου. Ο μηχανικός ελέγχει την πραγματική εικόνα και τη συγκρίνει με:

• 📄 Την οικοδομική άδεια
• 📐 Τα εγκεκριμένα σχέδια
• 📜 Τον τίτλο ιδιοκτησίας
• 🏢 Τη σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας
• 🗂️ Παλαιότερες δηλώσεις αυθαιρέτων
• 💻 Τα στοιχεία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας

Ο Ν. 4495/2017 προβλέπει την απαιτούμενη δήλωση του ιδιοκτήτη και τη βεβαίωση του μηχανικού στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Επομένως, ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί απλώς να αγνοήσει μια αυθαιρεσία, ακόμη και αν ο αγοραστής γνωρίζει ότι υπάρχει και συμφωνεί να αγοράσει το ακίνητο.

Το πρόβλημα συχνά δεν είναι μόνο η ίδια η αυθαιρεσία. Μπορεί να υπάρχουν διαφορετικά τετραγωνικά στο συμβόλαιο, στο Ε9, στο Κτηματολόγιο και στην πραγματική αποτύπωση. Τότε χρειάζεται να εξεταστεί ποια στοιχεία πρέπει να διορθωθούν πριν από την πώληση.

🔎 Ποια είναι η διαδικασία για την πώληση

1. 📂 Συγκέντρωση των διαθέσιμων εγγράφων

Ο ιδιοκτήτης δίνει στον μηχανικό όσα στοιχεία υπάρχουν για το ακίνητο:

• Συμβόλαιο κτήσης
• Σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας
• Οικοδομική άδεια
• Κατόψεις και εγκεκριμένα σχέδια
• Προηγούμενη δήλωση αυθαιρέτου, αν υπάρχει
• Τοπογραφικό διάγραμμα
• Στοιχεία Κτηματολογίου

Αν λείπει η οικοδομική άδεια ή ο φάκελος δεν βρίσκεται στην αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης, αυτό δεν σημαίνει αυτομάτως ότι η πώληση είναι αδύνατη. Ο μηχανικός θα εξετάσει αν χρειάζεται ανασύσταση φακέλου ή άλλη διαδικασία τεκμηρίωσης.

2. 👷 Αυτοψία από μηχανικό

Ο μηχανικός μετρά το ακίνητο και συγκρίνει την πραγματική του κατάσταση με τα διαθέσιμα σχέδια. Έτσι εντοπίζονται οι αποκλίσεις και ξεχωρίζει τι είναι νόμιμο, τι αποτελεί αυθαιρεσία και τι μπορεί να μη χρειάζεται τακτοποίηση.

Ο έλεγχος καλό είναι να γίνεται πριν συμφωνηθεί οριστικά η τιμή πώλησης. Το κόστος της τακτοποίησης μπορεί να επηρεάσει το ποσό που τελικά θα μείνει στον πωλητή.

3. ⚖️ Έλεγχος αν η αυθαιρεσία μπορεί να τακτοποιηθεί

Βασικό στοιχείο είναι ο χρόνος κατασκευής. Το ισχύον πλαίσιο του Ν. 4495/2017 αφορά αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης που έγιναν πριν από τις 28 Ιουλίου 2011, εφόσον δεν ανήκουν στις περιπτώσεις που εξαιρούνται από την υπαγωγή.

Αυθαίρετες κατασκευές μετά από αυτή την ημερομηνία δεν ακολουθούν τη συνηθισμένη διαδικασία τακτοποίησης. Χρειάζεται ειδικός έλεγχος για το αν μπορούν να νομιμοποιηθούν με έκδοση άδειας ή αν απαιτείται αποκατάσταση της νομιμότητας.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται επίσης σε ακίνητα που βρίσκονται σε αιγιαλό, δασική έκταση, ρέμα, κοινόχρηστο χώρο, αρχαιολογική ζώνη ή άλλη προστατευόμενη περιοχή.

4. 💶 Υπολογισμός παραβόλου και προστίμου

Το πρόστιμο δεν είναι ίδιο για όλα τα ακίνητα. Επηρεάζεται, μεταξύ άλλων, από:

• Το μέγεθος της αυθαίρετης επιφάνειας
• Το είδος και την κατηγορία της παράβασης
• Την παλαιότητα
• Την τιμή ζώνης
• Τη χρήση του χώρου
• Το αν πρόκειται για κύρια και μοναδική κατοικία
• Τυχόν κοινωνικά ή οικονομικά κριτήρια

Για αυτό δεν μπορεί να δοθεί αξιόπιστη εκτίμηση προστίμου μόνο από μια τηλεφωνική περιγραφή. Πρέπει πρώτα να ελεγχθούν τα σχέδια και να γίνει αυτοψία.

5. 💻 Υπαγωγή της αυθαιρεσίας

Η δήλωση υποβάλλεται ηλεκτρονικά από εξουσιοδοτημένο μηχανικό στο σχετικό σύστημα του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας.

Ανάλογα με την περίπτωση, καταχωρίζονται τα στοιχεία του ακινήτου, τα τετραγωνικά, η παλαιότητα, τα σχέδια και τα υπόλοιπα δικαιολογητικά. Στη συνέχεια πληρώνεται το παράβολο και το προβλεπόμενο ποσό του προστίμου.

6. 📜 Έλεγχος τίτλου και πιθανή διόρθωση

Η τακτοποίηση της αυθαιρεσίας δεν διορθώνει από μόνη της τον τίτλο ιδιοκτησίας.

Αν, για παράδειγμα, το διαμέρισμα έχει επεκταθεί σε κοινόχρηστο χώρο ή τα πραγματικά τετραγωνικά διαφέρουν από εκείνα της σύστασης, μπορεί να χρειάζεται τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Ανάλογα με την περίπτωση, μπορεί να απαιτείται συναίνεση συνιδιοκτητών ή να επιτρέπεται μονομερής διόρθωση.

Αυτό είναι ένα από τα συχνότερα σημεία στα οποία καθυστερεί μια πώληση, παρότι η δήλωση αυθαιρέτου έχει ήδη γίνει.

7. 🪪 Έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου

Για τη μεταβίβαση χρειάζεται το Πιστοποιητικό Πληρότητας της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή της αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας.

Πριν από την έκδοσή του γίνεται αυτοψία και καταχωρίζονται τα απαιτούμενα έγγραφα στο Ηλεκτρονικό Μητρώο. Η καταχώριση πρέπει να είναι οριστική και να έχει πληρωθεί το σχετικό ανταποδοτικό τέλος.

8. ✍️ Προετοιμασία και υπογραφή του συμβολαίου

Όταν ολοκληρωθούν οι τεχνικές και οι υπόλοιπες απαραίτητες ενέργειες, ο συμβολαιογράφος συγκεντρώνει τα δικαιολογητικά και προετοιμάζει το συμβόλαιο.

Αν ο αγοραστής χρηματοδοτείται από τράπεζα, μπορεί να γίνει και ξεχωριστός τεχνικός έλεγχος. Για αυτό είναι προτιμότερο να έχουν λυθεί οι αποκλίσεις πριν φτάσει η υπόθεση στην τραπεζική εκτίμηση.

💰 Πρέπει να εξοφληθεί όλο το πρόστιμο πριν από την πώληση;

Όχι απαραίτητα.

Ο Ν. 4495/2017 προβλέπει, υπό προϋποθέσεις, δυνατότητα μεταβίβασης μετά την εξόφληση του προστίμου ή την καταβολή του 30% του ενιαίου ειδικού προστίμου. Το υπόλοιπο ποσό μπορεί να συνεχίσει να καταβάλλεται σύμφωνα με όσα προβλέπονται στη μεταβίβαση.

Αυτό δεν εφαρμόζεται αυτομάτως σε κάθε ακίνητο. Ο μηχανικός και ο συμβολαιογράφος πρέπει να ελέγξουν:

• Την κατηγορία της αυθαιρεσίας
• Το στάδιο της δήλωσης
• Αν έχουν αναρτηθεί όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά
• Ποιος θα αναλάβει την πληρωμή του υπολοίπου
• Τι πρέπει να αναγραφεί στο συμβόλαιο

Επομένως, ένας ιδιοκτήτης που δεν μπορεί να πληρώσει όλο το πρόστιμο δεν πρέπει να θεωρεί ότι η πώληση είναι αδύνατη. Μπορεί να υπάρχει λύση με σωστό σχεδιασμό της συναλλαγής.

💸 Τι γίνεται αν δεν υπάρχουν χρήματα για την τακτοποίηση;

Η έλλειψη χρημάτων είναι συχνό εμπόδιο, ειδικά όταν μαζί με το πρόστιμο υπάρχουν αμοιβές μηχανικού, έξοδα για σχέδια, διορθώσεις τίτλων ή άλλες εκκρεμότητες.

Όμως, μπορεί να εξεταστεί η τακτοποίηση με προκαταβολή από το αγοραστή.

🧾 Πόσο κοστίζει η τακτοποίηση αυθαιρέτου;

Δεν υπάρχει ένα σταθερό ποσό. Το συνολικό κόστος μπορεί να περιλαμβάνει:

• Παράβολο υπαγωγής
• Πρόστιμο αυθαιρέτου
• Αμοιβή μηχανικού
• Σύνταξη νέων σχεδίων
• Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου
• Τοπογραφικό διάγραμμα, όπου απαιτείται
• Τροποποίηση σύστασης
• Συμβολαιογραφικά και άλλα έξοδα

Ένα κλειστό μπαλκόνι δεν έχει το ίδιο κόστος με μια μεγάλη επέκταση κατοικίας ή μια αλλαγή χρήσης υπογείου. Ακριβής υπολογισμός μπορεί να γίνει μόνο αφού εξεταστούν το ακίνητο και ο φάκελός του.

⏳ Πόσο χρόνο χρειάζεται η διαδικασία;

Μια απλή περίπτωση μπορεί να προχωρήσει σχετικά γρήγορα, εφόσον υπάρχουν η άδεια, τα σχέδια και ένας καθαρός τίτλος.

Η διαδικασία καθυστερεί περισσότερο όταν:

• Λείπει η οικοδομική άδεια
• Απαιτείται ανασύσταση φακέλου
• Υπάρχουν πολλές ή σοβαρές αυθαιρεσίες
• Χρειάζεται απόδειξη της παλαιότητας
• Η παλιά δήλωση αυθαιρέτου είναι ελλιπής
• Απαιτείται τροποποίηση σύστασης
• Χρειάζεται συναίνεση συνιδιοκτητών
• Υπάρχουν λάθη στο συμβόλαιο ή στο Κτηματολόγιο

Για αυτό δεν είναι ασφαλές να δοθεί συγκεκριμένη ημερομηνία πώλησης πριν ολοκληρωθεί ο πρώτος τεχνικός και νομικός έλεγχος.

⚠️ Συχνά λάθη πριν από την πώληση

🏷️ Βγαίνει το ακίνητο προς πώληση χωρίς τεχνικό έλεγχο

Ο ιδιοκτήτης συμφωνεί τιμή με αγοραστή και μετά ανακαλύπτει πρόστιμο ή ανάγκη τροποποίησης του τίτλου. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε καθυστέρηση ή νέα διαπραγμάτευση της τιμής.

📁 Θεωρείται ότι η παλιά δήλωση αυθαιρέτου είναι αρκετή

Μια παλαιότερη δήλωση μπορεί να έχει ελλείψεις, λανθασμένα τετραγωνικά ή μη αναρτημένα σχέδια. Χρειάζεται έλεγχος πριν χρησιμοποιηθεί για νέα μεταβίβαση.

📜 Γίνεται τακτοποίηση χωρίς έλεγχο του συμβολαίου

Το πολεοδομικό πρόβλημα μπορεί να ρυθμιστεί, αλλά να παραμένει ασυμφωνία με τον τίτλο ή τη σύσταση. Τότε το συμβόλαιο εξακολουθεί να μην μπορεί να προχωρήσει.

💵 Δίνεται προκαταβολή χωρίς σαφείς όρους

Αν υπάρχει εκκρεμότητα, το προσύμφωνο ή η ιδιωτική συμφωνία πρέπει να αναφέρει τι ακριβώς πρέπει να γίνει, ποιος πληρώνει, πόσο χρόνο έχει ο πωλητής και τι συμβαίνει αν η τακτοποίηση δεν είναι δυνατή.

🤝 Πώς μπορούμε να βοηθήσουμε

Στη Sell Home Fast αναλαμβάνουμε υποθέσεις πώλησης ακινήτων με αυθαίρετα και πολεοδομικά προβλήματα στην Αττική.

Αρχικά εξετάζουμε την υπόθεση για να διαπιστωθεί αν υπάρχει πραγματική δυνατότητα πώλησης. Στη συνέχεια συντονίζουμε, ανάλογα με όσα χρειάζονται:

• 👷 Τον τεχνικό έλεγχο του ακινήτου
• 🧱 Τη διαδικασία τακτοποίησης ή νομιμοποίησης
• 📂 Τη συγκέντρωση των σχεδίων και των εγγράφων
• 🪪 Την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου
• 📜 Πιθανές διορθώσεις στον τίτλο ή στη σύσταση
• ⚖️ Τη συνεργασία με μηχανικό, δικηγόρο και συμβολαιογράφο
• 🔍 Την αναζήτηση αγοραστή
• 💶 Τη χρηματοδότηση εξόδων μέχρι την πώληση, όπου μπορεί να συμφωνηθεί

Αν χρειάζεστε άμεση λύση, μπορούμε επίσης να εξετάσουμε αν το ακίνητο μπορεί να παρουσιαστεί σε επενδυτές–αγοραστές που αναλαμβάνουν περιπτώσεις με πολεοδομικές εκκρεμότητες.

Η κάθε υπόθεση ελέγχεται ξεχωριστά. Αν η πώληση δεν μπορεί να προχωρήσει, το ξεκαθαρίζουμε πριν δημιουργηθούν νέα έξοδα.

☎️ Καλέστε στο 210 220 8341 για έναν πρώτο έλεγχο της υπόθεσής σας.

📍 Η υπηρεσία αφορά ακίνητα στην Αθήνα και την υπόλοιπη Αττική.

❓ Συχνές ερωτήσεις

Μπορεί να πουληθεί σπίτι με κλεισμένο μπαλκόνι;

Ναι, εφόσον ο μηχανικός διαπιστώσει ότι η παράβαση μπορεί να τακτοποιηθεί και ολοκληρωθούν οι απαιτούμενες ενέργειες πριν από το συμβόλαιο.

Μπορεί να πουληθεί αυθαίρετο χωρίς τακτοποίηση;

Όχι. Για τη μεταβίβαση χρειάζεται ο απαιτούμενος τεχνικός έλεγχος και η νομιμοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων.

Μπορεί να γίνει πώληση χωρίς να εξοφληθεί όλο το πρόστιμο;

Σε αρκετές περιπτώσεις ναι, αφού καταβληθεί το προβλεπόμενο μέρος του προστίμου και τηρηθούν οι προϋποθέσεις. Ο έλεγχος γίνεται από μηχανικό και συμβολαιογράφο.

Τι γίνεται αν η οικοδομική άδεια έχει χαθεί;

Ο μηχανικός εξετάζει αν μπορεί να βρεθεί σε άλλο αρχείο ή αν χρειάζεται ανασύσταση φακέλου. Η απώλεια της άδειας δεν σημαίνει από μόνη της ότι το ακίνητο δεν πωλείται.

Τι γίνεται αν το αυθαίρετο κατασκευάστηκε μετά το 2011;

Δεν υπάγεται στη συνηθισμένη διαδικασία τακτοποίησης αυθαιρέτων. Πρέπει να εξεταστεί αν μπορεί να εκδοθεί άδεια νομιμοποίησης ή αν χρειάζεται αποκατάσταση της νόμιμης κατάστασης.

Χρειάζεται συναίνεση της πολυκατοικίας;

Εξαρτάται από το σημείο και το είδος της αυθαιρεσίας. Αν έχει επηρεαστεί κοινόχρηστος χώρος ή η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, μπορεί να απαιτείται συναίνεση ή συμβολαιογραφική τροποποίηση.

Η τακτοποίηση διορθώνει αυτόματα τα τετραγωνικά του συμβολαίου;

Όχι. Η δήλωση αυθαιρέτου αντιμετωπίζει την πολεοδομική παράβαση, αλλά δεν αλλάζει από μόνη της τον τίτλο ιδιοκτησίας. Μπορεί να χρειάζεται ξεχωριστή διόρθωση.

Ποιος πληρώνει την τακτοποίηση, ο πωλητής ή ο αγοραστής;

Συνήθως τα έξοδα ξεκινούν από τον πωλητή, επειδή πρέπει να προετοιμάσει το ακίνητο για μεταβίβαση. Μπορεί όμως να τακτοποιηθούν με προκαταβολή από τον αγοραστή.

🏠 Εξειδικευμένη Υποστήριξη Πώλησης Ακινήτου με Αυθαίρετα

✔️ Οργανώνουμε σωστά όλη τη διαδικασία, ξεκινώντας από τον αρχικό έλεγχο έως και την ολοκλήρωση της μεταβίβασης.

✔️ Επιπλέον, συνεργαζόμαστε με κορυφαίους δικηγόρους, μηχανικούς καθώς και συμβολαιογράφους, ώστε να σου προσφέρουμε ολοκληρωμένες και ασφαλείς λύσεις σε κάθε πρόβλημα, ανεξάρτητα από το πόσο περίπλοκο μπορεί να είναι.

✔️ Παράλληλα, αν χρειάζεσαι ταχύτητα ή άμεση ρευστότητα, τότε μπορούμε να σου παρουσιάσουμε πρόταση αγοράς από επενδυτές–αγοραστές που συνεργάζονται μαζί μας, ακόμη και σε περιπτώσεις με αυθαίρετα και πολεοδομικά προβλήματα, έχοντας μάλιστα πρόβλεψη για την ομαλή κάλυψη των σχετικών οικονομικών αναγκών που ενδέχεται να προκύψουν μέχρι την ολοκλήρωση της διαδικασίας.

 ☎️ Επικοινώνησε τώρα με το sellhomefast.gr στο 2102208341 για δωρεάν εκτίμηση της υπόθεσης και μάθε τι επιλογές έχεις για να νομιμοποιήσεις και να πουλήσεις το ακίνητό σου γρήγορα, με ασφάλεια και χωρίς ταλαιπωρία!