🏠 Πώς μπορεί να πουληθεί ακίνητο που είναι στον Νόμο Κατσέλη;

Έχεις ακίνητο που έχει υπαχθεί στον Νόμο Κατσέλη και θέλεις να το πουλήσεις; Ίσως έχεις βρει αγοραστή, θέλεις να εξοφλήσεις τα χρέη σου ή δεν μπορείς πλέον να ανταποκριθείς στις μηνιαίες δόσεις.

Το ερώτημα είναι αν μπορείς να προχωρήσεις στην πώληση ενώ το ακίνητο προστατεύεται από δικαστική απόφαση ή συνδέεται με οφειλές που έχουν ρυθμιστεί.

Η πώληση ακινήτου που έχει υπαχθεί στον Νόμο Κατσέλη μπορεί να γίνει σε ορισμένες περιπτώσεις. Δεν είναι όμως μια συνηθισμένη αγοραπωλησία. Πρέπει πρώτα να εξεταστεί η δικαστική απόφαση, να ελεγχθούν οι οφειλές και να διαπιστωθεί με ποιους όρους μπορεί να μεταβιβαστεί το ακίνητο.

Υπάρχουν ιδιοκτήτες που επιθυμούν να πουλήσουν ένα τέτοιο ακίνητο, αλλά δεν γνωρίζουν από πού να ξεκινήσουν ή φοβούνται ότι θα χάσουν την προστασία που έχουν εξασφαλίσει.

Παρακάτω εξηγούμε τι ισχύει και ποια βήματα χρειάζονται να γίνουν.

📌 Τι ισχύει με λίγα λόγια

Το ακίνητο που έχει υπαχθεί στον Νόμο Κατσέλη δεν απαγορεύεται να πουληθεί. Η δυνατότητα πώλησης εξαρτάται από τη δικαστική απόφαση, την πορεία της ρύθμισης, τα βάρη του ακινήτου και τυχόν περιορισμούς στη διάθεσή του.

Πριν από οποιαδήποτε συμφωνία με αγοραστή, χρειάζεται νομικός έλεγχος και, όπου απαιτείται, συνεννόηση με την τράπεζα ή την εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων (servicer). Σε ορισμένες υποθέσεις μπορεί να χρειάζεται και δικαστική ενέργεια.

⚖️ Τι είναι ο Νόμος Κατσέλη;

Ο Νόμος Κατσέλη (Ν. 3869/2010) δημιουργήθηκε για τη ρύθμιση οφειλών φυσικών προσώπων που αντιμετώπιζαν σοβαρή και μόνιμη αδυναμία αποπληρωμής των χρεών τους.

Μέσω της δικαστικής διαδικασίας μπορούσε, υπό προϋποθέσεις, να επιτευχθεί:

• Ρύθμιση οφειλών προς τράπεζες και άλλους πιστωτές.
• Καθορισμός μηνιαίων καταβολών με βάση τις οικονομικές δυνατότητες του οφειλέτη.
• Προστασία της κύριας κατοικίας από τη ρευστοποίηση.
• Απαλλαγή από ορισμένες οφειλές, εφόσον τηρούνταν οι νόμιμες προϋποθέσεις.

Η προστασία της κύριας κατοικίας συνδέεται συνήθως με συγκεκριμένες υποχρεώσεις που προβλέπει η δικαστική απόφαση.

Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να θεωρεί πως η πώληση είναι ανεξάρτητη από τη ρύθμιση των χρεών του.

🏡 Μπορώ να πουλήσω την πρώτη κατοικία που προστατεύεται από τον Νόμο Κατσέλη;

Η απάντηση εξαρτάται από το περιεχόμενο της δικαστικής απόφασης.

Για παράδειγμα, αν το δικαστήριο έχει εξαιρέσει την κύρια κατοικία από τη ρευστοποίηση και έχει καθορίσει μηνιαίες καταβολές για τη διάσωσή της, η πώλησή της χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή.

Πρέπει να εξεταστούν:

• Αν υπάρχει οριστική δικαστική απόφαση ή εκκρεμεί η υπόθεση.
• Αν η απόφαση προβλέπει περιορισμούς ή συγκεκριμένες υποχρεώσεις.
• Αν ο ιδιοκτήτης καταβάλλει κανονικά τις δόσεις.
• Ποια ποσά εξακολουθούν να οφείλονται.
• Αν υπάρχουν υποθήκες, προσημειώσεις ή κατασχέσεις.
• Αν απαιτείται συμφωνία με πιστωτές ή προηγούμενη δικαστική ενέργεια.

Προσοχή: Η οικειοθελής πώληση μιας προστατευόμενης κατοικίας μπορεί να επηρεάσει τη δικαστική ρύθμιση. Δεν πρέπει να υπογραφεί προσύμφωνο ή άλλη δεσμευτική συμφωνία χωρίς προηγούμενο έλεγχο από δικηγόρο.

🔎 Τι γίνεται αν υπάρχει δικαστική απόφαση και πληρώνω κανονικά τις δόσεις;

Ας υποθέσουμε ότι ένας ιδιοκτήτης έχει υπαχθεί στον Νόμο Κατσέλη και πληρώνει κάθε μήνα το ποσό που έχει ορίσει το δικαστήριο.

Μετά από αρκετά χρόνια, αποφασίζει ότι θέλει να πουλήσει το σπίτι του.

Σε αυτή την περίπτωση, ο δικηγόρος πρέπει να εξετάσει ποιο μέρος των οφειλών έχει ρυθμιστεί, ποιες υποχρεώσεις παραμένουν ενεργές και τι συνέπειες θα έχει η πώληση.

Η δυνατότητα εξόφλησης οφειλών από το τίμημα της πώλησης μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο συνεννόησης με τους πιστωτές. Ωστόσο, η εξόφληση από μόνη της δεν επιλύει απαραίτητα κάθε ζήτημα που απορρέει από τη δικαστική απόφαση.

Χρειάζεται να διαπιστωθεί πώς θα ολοκληρωθεί νόμιμα η μεταβίβαση και πώς θα αντιμετωπιστούν οι υφιστάμενες υποχρεώσεις.

🏦 Χρειάζεται να συμφωνήσει η τράπεζα ή ο servicer;

Σε πολλές περιπτώσεις χρειάζεται επικοινωνία με την τράπεζα ή τον servicer, ιδιαίτερα όταν το ακίνητο έχει υποθήκη ή προσημείωση.

Η διαδικασία μπορεί να περιλαμβάνει αίτημα για:

1. Ενημέρωση σχετικά με τις οφειλές και τις καταβολές που έχουν πραγματοποιηθεί.
2. Προσδιορισμό του ποσού που ζητείται για την εξόφληση.
3. Εξέταση πρότασης εξόφλησης μέσω της πώλησης.
4. Έγγραφη συμφωνία για την άρση των βαρών, εφόσον επιτευχθεί συμφωνία και πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις.

Δεν απαιτείται σε κάθε περίπτωση «άδεια πώλησης» από την τράπεζα. Όμως, όταν υπάρχει εμπράγματη εξασφάλιση, πρέπει να αντιμετωπιστεί κατάλληλα για να μπορέσει ο αγοραστής να αποκτήσει το ακίνητο με τους συμφωνημένους όρους.

Επίσης, ο servicer δεν μπορεί απλώς να παρακάμψει όσα προβλέπει η δικαστική απόφαση.

💶 Μπορώ να εξοφλήσω το δάνειο με τα χρήματα της πώλησης;

Αυτό είναι ένα από τα βασικά σενάρια που μπορεί να εξεταστούν.

Ο ιδιοκτήτης βρίσκει αγοραστή και επιθυμεί να χρησιμοποιήσει μέρος του τιμήματος για να εξοφλήσει ή να διευθετήσει τις οφειλές που εμποδίζουν τη μεταβίβαση.

Για παράδειγμα:

ΥΠΟΘΕΤΙΚΟ ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΠΩΛΗΣΗΣ

Τιμή πώλησης ακινήτου

120.000€

Συμφωνημένη εξόφληση πιστωτή

75.000€

Ποσό που απομένει πριν από φόρους, έξοδα και τυχόν άλλες οφειλές

45.000€

Αν η πώληση επιτρέπεται και έχει συμφωνηθεί νόμιμα η εξόφληση, μπορεί να οργανωθεί η καταβολή του συμφωνημένου ποσού στον πιστωτή και η απόδοση του υπολοίπου στον πωλητή.

Προσοχή: Τα 75.000€ του παραδείγματος είναι υποθετικό ποσό συμφωνημένης εξόφλησης, όχι ποσό που προκύπτει αυτόματα από τον Νόμο Κατσέλη.

Πρέπει να ελεγχθεί αν η συγκεκριμένη λύση επιτρέπεται από τη δικαστική απόφαση, αν επηρεάζει άλλες ρυθμισμένες οφειλές και αν υπάρχουν πρόσθετες απαιτήσεις.

⚠️ Τι γίνεται αν δεν έχει εκδοθεί ακόμη δικαστική απόφαση;

Αν υπάρχει εκκρεμής αίτηση υπαγωγής στον Νόμο Κατσέλη, τα πράγματα είναι διαφορετικά.

Μπορεί να υπάρχει προσωρινή διαταγή ή άλλο μέτρο προστασίας μέχρι να ολοκληρωθεί η δικαστική διαδικασία.

Σε αυτή την περίπτωση, η πώληση πρέπει να εξεταστεί σε σχέση με την εκκρεμή αίτηση, τους περιορισμούς που ισχύουν και τις υποχρεώσεις ενημέρωσης για την περιουσιακή κατάσταση του οφειλέτη.

Ο Ν. 3869/2010 προβλέπει υποχρέωση ειλικρινούς δήλωσης των περιουσιακών στοιχείων και εισοδημάτων, τόσο κατά τη διαδικασία της αίτησης όσο και κατά την περίοδο ρύθμισης.

Επομένως, πριν συμφωνηθεί η πώληση, πρέπει να εξεταστούν οι πιθανές επιπτώσεις στην εκκρεμή διαδικασία.

🏘️ Τι γίνεται αν το ακίνητο δεν είναι η πρώτη κατοικία;

Δεν αντιμετωπίζονται όλα τα ακίνητα με τον ίδιο τρόπο.

Ένα διαμέρισμα που αποτελεί κύρια κατοικία και έχει εξαιρεθεί από τη ρευστοποίηση μπορεί να έχει διαφορετικό καθεστώς από ένα εξοχικό, μια αποθήκη ή ένα δεύτερο διαμέρισμα.

Αν το δικαστήριο έχει ορίσει εκκαθαριστή για την εκποίηση περιουσιακών στοιχείων, η πώληση μπορεί να πρέπει να πραγματοποιηθεί στο πλαίσιο της διαδικασίας εκκαθάρισης και όχι απευθείας από τον ιδιοκτήτη.

Γι’ αυτό ελέγχουμε πρώτα αν το ακίνητο προστατεύεται, αν έχει εξαιρεθεί από τη ρευστοποίηση ή αν έχει ενταχθεί σε διαδικασία εκποίησης.

🔑 Πώς γίνεται η πώληση βήμα-βήμα;

Βήμα 1: Ελέγχουμε τη δικαστική απόφαση

Ο δικηγόρος εξετάζει την απόφαση, τους όρους προστασίας του ακινήτου, τις δόσεις και τυχόν περιορισμούς. Αν η υπόθεση εκκρεμεί, ελέγχεται και η προσωρινή διαταγή.

Βήμα 2: Ελέγχουμε τις οφειλές και τα βάρη

Συγκεντρώνουμε στοιχεία για τις απαιτήσεις των πιστωτών και ελέγχουμε υποθήκες, προσημειώσεις και κατασχέσεις μέσω των αρμόδιων υπηρεσιών.

Βήμα 3: Εξετάζουμε τη δυνατότητα συμφωνίας

Όπου χρειάζεται, γίνεται επικοινωνία με τράπεζες ή servicers για τον τρόπο εξόφλησης και την άρση βαρών. Ο δικηγόρος ελέγχει αν απαιτούνται πρόσθετες δικαστικές ενέργειες.

Βήμα 4: Προετοιμάζουμε το ακίνητο

Ο μηχανικός εκδίδει την ηλεκτρονική ταυτότητα κτηρίου και ΠΕΑ, τυχόν αυθαιρεσίες νομιμοποιούνται και συγκεντρώνονται όλα τα δικαιολογητικά που χρειάζονται για τη μεταβίβαση.

Βήμα 5: Οργανώνουμε το συμβόλαιο

Εφόσον έχουν αντιμετωπιστεί οι εκκρεμότητες και επιτρέπεται η πώληση, ο συμβολαιογράφος προετοιμάζει τη μεταβίβαση και τον συμφωνημένο τρόπο καταβολής του τιμήματος.

❓ Συχνές ερωτήσεις

Αν πουλήσω το σπίτι, χάνω την προστασία του Νόμου Κατσέλη;

Η πώληση μπορεί να επηρεάσει την προστασία και τη ρύθμιση. Οι συνέπειες εξαρτώνται από το περιεχόμενο της απόφασης και τους όρους της πώλησης. Απαιτείται προηγούμενος νομικός έλεγχος.

Μπορώ να πουλήσω ενώ χρωστάω ακόμη δόσεις;

Μπορεί να εξεταστεί, αλλά οι οφειλές και οι υποχρεώσεις της δικαστικής απόφασης πρέπει να αντιμετωπιστούν νόμιμα. Η απλή ύπαρξη αγοραστή δεν αρκεί.

Μπορώ να πουλήσω το ακίνητο χωρίς να εξοφλήσω ολόκληρο το αρχικό δάνειο;

Σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να επιτευχθεί συμφωνία με πιστωτή για συγκεκριμένο ποσό εξόφλησης. Δεν υπάρχει όμως αυτόματο δικαίωμα να θεωρηθεί εξοφλημένο το δάνειο με μικρότερο ποσό, ούτε επιτρέπεται να αγνοηθούν οι όροι της δικαστικής ρύθμισης.

Αν έχω ολοκληρώσει όλες τις δόσεις της δικαστικής απόφασης, μπορώ να πουλήσω;

Πρέπει πρώτα να επιβεβαιωθεί ότι έχουν εκπληρωθεί όλες οι σχετικές υποχρεώσεις, ότι δεν υπάρχουν άλλες εκκρεμότητες και ότι μπορούν να αρθούν τυχόν βάρη. Μετά τον έλεγχο μπορεί να προχωρήσει η μεταβίβαση, εφόσον πληρούνται οι υπόλοιπες προϋποθέσεις.

Πόσο χρόνο χρειάζεται η πώληση;

Δεν υπάρχει σταθερός χρόνος. Εξαρτάται από τη δικαστική απόφαση, την ανταπόκριση των πιστωτών, τις πιθανές δικαστικές ενέργειες και την κατάσταση του ακινήτου. Ορισμένες υποθέσεις μπορούν να προχωρήσουν συντομότερα, ενώ άλλες απαιτούν αρκετούς μήνες.

🤝 Πώς μπορούμε να σε βοηθήσουμε

Στο Sell Home Fast αναλαμβάνουμε τον συντονισμό υποθέσεων ακινήτων με εκκρεμότητες που δυσκολεύουν την πώληση ή τη μεταβίβασή τους.

Αν το ακίνητό σου έχει υπαχθεί στον Νόμο Κατσέλη, μπορούμε να οργανώσουμε, σε συνεργασία με τους αρμόδιους επαγγελματίες, τον έλεγχο της υπόθεσης και τις ενέργειες που απαιτούνται για να εξεταστεί η δυνατότητα πώλησης.

Συνεργαζόμαστε με δικηγόρους, μηχανικούς και συμβολαιογράφους, ώστε να ξεκαθαρίσει τι χρειάζεται να γίνει και ποιος θα αναλάβει κάθε στάδιο.

Όπου είναι εφικτό, μπορούμε επίσης να εξετάσουμε λύσεις πώλησης με διαθέσιμους αγοραστές/επενδυτές.

🏠 Έχεις ακίνητο στον Νόμο Κατσέλη και θέλεις να το πουλήσεις;

 Επικοινώνησε τώρα με το sellhomefast.gr στο 2102208341 για δωρεάν εκτίμηση της υπόθεσης.