🏗️ Δεν βρίσκουμε την οικοδομική άδεια ή τα σχέδια: Τι κάνουμε βήμα-βήμα

Σε πολλά παλιά ακίνητα στην Αττική αντιμετωπίζουμε ένα συνηθισμένο πρόβλημα: δεν βρίσκεται η οικοδομική άδεια, οι κατόψεις ή ολόκληρος ο φάκελος της πολεοδομίας.

Το πρόβλημα συνήθως εμφανίζεται όταν ο ιδιοκτήτης αποφασίζει να πουλήσει, να κάνει γονική παροχή, δωρεά ή κάποια άλλη μεταβίβαση και ο μηχανικός χρειάζεται να πάρει το φάκελο από την αρμόδια πολεοδομία για να ελέγξει τη νομιμότητα του ακινήτου.

Αυτό δεν σημαίνει ότι το ακίνητο δεν μπορεί να μεταβιβαστεί. Χρειάζεται όμως πρώτα να βρούμε τι ακριβώς υπάρχει και τι πραγματικά έχει χαθεί. 

🔎 Βήμα 1: Ελέγχουμε ό,τι υπάρχει ήδη

Η πρώτη κίνηση είναι να συγκεντρωθούν όλα τα διαθέσιμα στοιχεία. 

Ο μηχανικός μπορεί να ζητήσει:

• 📑 παλιά συμβόλαια,

• 🗺️ προηγούμενες κατόψεις,

• 🏢 σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας,

• 📊 πίνακα χιλιοστών,

• 🧱 στοιχεία παλαιότερης τακτοποίησης αυθαιρέτων,

• 🏗️ αριθμό και έτος οικοδομικής άδειας,

• 👷 παλαιότερα έγγραφα μηχανικών.

Ακόμη και ένα παλιό συμβόλαιο μπορεί να αναφέρει τον αριθμό της οικοδομικής άδειας και να βοηθήσει σημαντικά την αναζήτηση στην αρμόδια πολεοδομία.

🏢 Βήμα 2: Αναζητούμε τον φάκελο στην αρμόδια ΥΔΟΜ

Αν γνωρίζουμε τον αριθμό της άδειας, γίνεται αναζήτηση στην αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης (ΥΔΟΜ), δηλαδή την παλιά Πολεοδομία.

Ανάλογα με την ηλικία της άδειας, ο φάκελος μπορεί να βρίσκεται σε φυσικό αρχείο ή να υπάρχουν ηλεκτρονικά στοιχεία, όπως μικροφίλμ ή ψηφιοποιημένα αρχεία. 

Το σύστημα e-Άδειες του ΤΕΕ χρησιμοποιείται για την ηλεκτρονική διαχείριση οικοδομικών αδειών, ενώ βρίσκεται επίσης σε εξέλιξη η ψηφιοποίηση παλαιότερων πολεοδομικών αρχείων.

📐 Βήμα 3: Ελέγχουμε ποια σχέδια βρέθηκαν

Δεν αρκεί να βρεθεί απλώς το χαρτί της άδειας.

Ο μηχανικός χρειάζεται, ανάλογα με την περίπτωση, να εξετάσει στοιχεία όπως:

• 📏 κάτοψη,

• 🗺️ τοπογραφικό,

• 📐 διάγραμμα κάλυψης,

• 📊 τομές,

• 🏠 εγκεκριμένες χρήσεις,

• 🔄 τυχόν αναθεωρήσεις της άδειας.

Σκοπός είναι να συγκριθεί η εγκεκριμένη κατάσταση με τη σημερινή εικόνα του ακινήτου. 

Μπορεί, για παράδειγμα, να έχει βρεθεί η οικοδομική άδεια αλλά να λείπει η κάτοψη του συγκεκριμένου ορόφου.

⚠️ Βήμα 4: Τι γίνεται αν η Πολεοδομία δεν βρίσκει τον φάκελο;

Εδώ υπάρχει μεγάλη διαφορά.

Άλλο είναι να μην έχει ο ιδιοκτήτης αντίγραφα και άλλο να έχει χαθεί ο επίσημος φάκελος από την ΥΔΟΜ. 

Εφόσον η αρμόδια υπηρεσία διαπιστώσει ότι ο φάκελος δεν υπάρχει, μπορεί να χρειαστεί σχετική βεβαίωση απώλειας φακέλου οικοδομικής άδειας. 

Σε επίσημες διοικητικές οδηγίες προβλέπεται ότι σε περίπτωση απώλειας φακέλου μπορεί να βεβαιώνεται από την ΥΔΟΜ ο αριθμός και το έτος της άδειας καθώς και η απώλεια του φακέλου.

🗂️ Βήμα 5: Εξετάζουμε αν χρειάζεται ανασύσταση φακέλου

Αν ο φάκελος έχει πράγματι χαθεί, ο μηχανικός εξετάζει εάν απαιτείται ανασύσταση του φακέλου της οικοδομικής άδειας.

Η ανασύσταση δεν σημαίνει απλώς ότι σχεδιάζουμε μια καινούργια κάτοψη.

Πρέπει να συγκεντρωθούν τα διαθέσιμα στοιχεία, να γίνει αυτοψία, να γίνει καταμέτρηση, να αποτυπωθεί το ακίνητο και να ακολουθηθεί η διαδικασία που απαιτείται στη συγκεκριμένη περίπτωση.

Σε επίσημες οδηγίες έχει επισημανθεί ότι, όταν έχει απολεσθεί ο φάκελος της άδειας, για την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου μπορεί, ανάλογα με την περίπτωση, να απαιτείται προηγουμένως ανασύσταση φακέλου ή αντιμετώπιση της υπάρχουσας κατάστασης μέσω της νομοθεσίας περί αυθαιρέτων. 

👷 Βήμα 6: Γίνεται αυτοψία στο ακίνητο

Ο μηχανικός επισκέπτεται το ακίνητο και ελέγχει τη σημερινή του κατάσταση. 

Μπορεί να διαπιστωθούν αλλαγές όπως:

• 🧱 διαφορετική εσωτερική διαρρύθμιση,

• ☀️ κλεισμένος ημιυπαίθριος,

• 🔄 αλλαγή χρήσης χώρου,

• 📐 διαφορετικά όρια διαμερίσματος,

• ➕ επιπλέον επιφάνεια,

• ⚠️ άλλες πολεοδομικές αποκλίσεις.

Εάν υπάρχουν τέτοια θέματα, εξετάζεται πρώτα πώς μπορούν να αντιμετωπιστούν.

🏠 Βήμα 7: Προχωράμε προς τη μεταβίβαση

Αφού ολοκληρωθεί ο τεχνικός έλεγχος, αντιμετωπιστεί τυχόν απώλεια φακέλου και διορθωθούν οι πολεοδομικές εκκρεμότητες , μπορεί να συνεχιστεί η προετοιμασία για την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και τη μεταβίβαση του ακινήτου.

✅ Τι να θυμάστε

Αν δεν βρίσκετε την οικοδομική άδεια ή τα σχέδια, μη θεωρήσετε ότι το ακίνητο δεν μπορεί να πουληθεί. 

Πρώτα πρέπει να εξακριβωθεί:

τι έχει χαθεί, τι υπάρχει στην ΥΔΟΜ, αν υπάρχουν αντίγραφα αλλού και αν απαιτείται ανασύσταση φακέλου ή άλλη πολεοδομική διαδικασία. 

Στο Sell Home Fast αναλαμβάνουμε τον συντονισμό τέτοιων υποθέσεων στην Αττική , μαζί με πολιτικό μηχανικό και τοπογράφο κατά περίπτωση, ώστε να ξεκαθαρίσει τι πρέπει να γίνει για να προχωρήσει η μεταβίβαση.