Αυθαίρετη κατασκευή στην επέκταση του δώματος (ταράτσας): Τι γίνεται στη μεταβίβαση

Σε αρκετές μονοκατοικίες, διώροφα και πολυκατοικίες, κυρίως παλαιότερες, υπάρχει στο δώμα ή στην ταράτσα μια κατασκευή που δεν εμφανίζεται στην οικοδομική άδεια ή στα εγκεκριμένα σχέδια.

Μπορεί να πρόκειται για ένα δωμάτιο που μεγάλωσε, έναν κλειστό χώρο δίπλα σε υπάρχον χώρο του δώματος, μια αποθήκη, ένα πρόχειρο κτίσμα ή ακόμη και για επέκταση υπάρχουσας οριζόντιας ιδιοκτησίας πάνω σε τμήμα της ταράτσας.

Το πρόβλημα συνήθως εμφανίζεται όταν ο ιδιοκτήτης θέλει να πουλήσει το ακίνητο, να κάνει γονική παροχή, δωρεά ή κάποια άλλη μεταβίβαση.

Τότε πρέπει να απαντηθούν δύο διαφορετικά ερωτήματα:

Πρώτον, μπορεί να τακτοποιηθεί πολεοδομικά η αυθαίρετη κατασκευή;

Και δεύτερον:

Σε ποιον ανήκει το τμήμα του δώματος πάνω στο οποίο έγινε η κατασκευή;

Το δεύτερο ερώτημα είναι πολλές φορές το πιο δύσκολο.

🔎 Τι εννοούμε με «αυθαίρετη κατασκευή στο δώμα»;

Για παράδειγμα, υπάρχει νόμιμα ένα μικρό διαμέρισμα ή δωμάτιο 15 τ.μ. στο δώμα και στην πραγματικότητα έχει επεκταθεί κατά ακόμη 20 τ.μ. πάνω στην ταράτσα.

Στην οικοδομική άδεια μπορεί να φαίνονται μόνο τα αρχικά 15 τ.μ., ενώ σήμερα ο χώρος είναι συνολικά 35 τ.μ.

Αυτή η διαφορά πρέπει να ελεγχθεί από μηχανικό.

Ο μηχανικός συγκρίνει την πραγματική κατάσταση με:

• την οικοδομική άδεια,
• τις εγκεκριμένες κατόψεις,
• το διάγραμμα κάλυψης,
• τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας,
• τα σχέδια που συνοδεύουν τη σύσταση,
• παλαιότερες δηλώσεις αυθαιρέτων, εφόσον υπάρχουν.

Ο έλεγχος της αυθαιρεσίας γίνεται με βάση τα εγκεκριμένα πολεοδομικά στοιχεία και όχι απλώς με βάση το τι αναφέρει ένα παλιό συμβόλαιο.

🏢 Το κρίσιμο ερώτημα: Σε ποιον ανήκει η ταράτσα;

Εδώ χρειάζεται μεγάλη προσοχή.

Το ότι ένας ιδιοκτήτης μένει στον τελευταίο όροφο ή έχει ένα διαμέρισμα στο δώμα δεν σημαίνει από μόνο του ότι του ανήκει ολόκληρη η ταράτσα.

Πρέπει να διαβαστούν η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, ο κανονισμός της πολυκατοικίας και τα συμβόλαια.

Στην πράξη μπορεί να συναντήσουμε δύο βασικές περιπτώσεις:

1️⃣ Η ταράτσα είναι κοινόχρηστη

και

2️⃣ Ένα συγκεκριμένο τμήμα της ταράτσας έχει δοθεί σε κάποιο διαμέρισμα σε αποκλειστική χρήση.

Η διαφορά είναι πολύ σημαντική.

🏢 Αν το δώμα είναι κοινόχρηστο

Ας υποθέσουμε ότι υπάρχει ένα νόμιμο μικρό διαμέρισμα στο δώμα και ο ιδιοκτήτης του έχει επεκτείνει το διαμέρισμά του πάνω σε τμήμα της κοινόχρηστης ταράτσας.

Σε αυτή την περίπτωση δεν υπάρχει μόνο πολεοδομικό πρόβλημα.

Υπάρχει και ιδιοκτησιακό ζήτημα, γιατί η νέα κατασκευή μπορεί να έχει καταλάβει χώρο που σύμφωνα με τη σύσταση ανήκει στους συνιδιοκτήτες.

Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να εξεταστούν ξεχωριστά:

η τακτοποίηση του αυθαιρέτου και
η ιδιοκτησιακή κατάσταση του χώρου.

Η τακτοποίηση ενός αυθαιρέτου δεν σημαίνει αυτομάτως ότι ο χώρος γίνεται και ιδιοκτησία αυτού που τον χρησιμοποιεί.

Με απλά λόγια:

άλλο “ρυθμίζω πολεοδομικά έναν χώρο” και άλλο “ο χώρος ανήκει πλέον στο διαμέρισμά μου”.

Στις περιπτώσεις κατάληψης κοινόχρηστου χώρου υπάρχουν ειδικοί κανόνες στον Ν. 4495/2017.

Με βάση το ισχύον άρθρο 98, για ορισμένες περιπτώσεις αυθαίρετης επέκτασης οριζόντιας ιδιοκτησίας σε κοινόχρηστο χώρο μπορούν να υπάρχουν ειδικές δυνατότητες υπαγωγής χωρίς συναίνεση, εφόσον πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Για τις υπόλοιπες περιπτώσεις αυθαιρεσιών επί κοινοχρήστων προβλέπεται, κατά κανόνα, συναίνεση άνω του 50% των συνιδιοκτητών.

Άρα δεν είναι σωστό να λέμε γενικά:

«Είναι αυθαίρετο, το τακτοποιούμε και τελειώσαμε».

Χρειάζεται πρώτα να δούμε πότε έγινε η κατασκευή, τι ακριβώς καταλαμβάνει και τι προβλέπει η σύσταση.

📜 Μπορεί να χρειαστεί τροποποίηση της σύστασης;

Ναι, σε ορισμένες περιπτώσεις.

Αν ένας χώρος που ήταν κοινόχρηστος έχει ουσιαστικά ενσωματωθεί σε μία οριζόντια ιδιοκτησία, μπορεί να χρειάζεται και συμβολαιογραφική πράξη, ώστε τα συμβόλαια να συμφωνούν με τη νέα πραγματική και νομική κατάσταση.

Δεν είναι όμως όλες οι περιπτώσεις ίδιες.

Ο νόμος προβλέπει συγκεκριμένες περιπτώσεις στις οποίες μπορεί να γίνει ακόμη και μονομερής τροποποίηση της σύστασης, αλλά πρέπει να συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις.

Γι’ αυτό απαιτείται συνδυασμένος έλεγχος από μηχανικό και συμβολαιογράφο και, όταν υπάρχει ιδιοκτησιακή διαφωνία, μπορεί να χρειαστεί και δικηγόρος.

🔑 Αν υπάρχει αποκλειστική χρήση του δώματος

Η δεύτερη περίπτωση είναι διαφορετική.

Μπορεί στη σύσταση να αναφέρεται ότι συγκεκριμένο τμήμα του δώματος παραχωρείται σε έναν ιδιοκτήτη κατά αποκλειστική χρήση.

Για παράδειγμα:

το διαμέρισμα του τελευταίου ορόφου μπορεί να έχει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε συγκεκριμένο τμήμα της ταράτσας.

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες δεν έχουν αντίστοιχο δικαίωμα χρήσης αυτού του συγκεκριμένου τμήματος, σύμφωνα πάντα με όσα προβλέπει η σύσταση.

⚠️ Όμως υπάρχει μια σημαντική λεπτομέρεια:

η αποκλειστική χρήση δεν σημαίνει απαραίτητα ότι ο χώρος αποτελεί αυτοτελή ιδιοκτησία του συγκεκριμένου ιδιοκτήτη ούτε ότι έχει αυτομάτως δικαίωμα να χτίσει πάνω σε αυτό.

Αυτό πρέπει να ελεγχθεί στα συμβόλαια.

🧱 Τι γίνεται αν έχει γίνει αυθαίρετη κατασκευή σε χώρο αποκλειστικής χρήσης;

Εδώ η νομοθεσία είναι πιο συγκεκριμένη.

Ο Ν. 4495/2017 προβλέπει ότι όταν αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης βρίσκεται μέσα σε τμήμα που έχει αποδοθεί με τη σύσταση ως αποκλειστική χρήση συγκεκριμένης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, για την υπαγωγή της αυθαιρεσίας δεν απαιτείται η συναίνεση των υπόλοιπων συνιδιοκτητών.

Αυτό μπορεί να κάνει την πολεοδομική διαδικασία πολύ πιο απλή σε σχέση με μια αυθαίρετη κατασκευή πάνω σε καθαρά κοινόχρηστη ταράτσα.

Δεν σημαίνει όμως ότι λύνεται αυτομάτως κάθε ιδιοκτησιακό θέμα.

Ο μηχανικός θα εξετάσει αν η κατασκευή μπορεί πράγματι να υπαχθεί στις ισχύουσες διατάξεις, ενώ ο συμβολαιογράφος πρέπει να ελέγξει αν χρειάζεται κάποια επιπλέον πράξη ώστε η περιγραφή του ακινήτου να είναι σωστή.

📅 Πότε κατασκευάστηκε η επέκταση;

Η ημερομηνία κατασκευής είναι επίσης καθοριστική.

Για τις συνήθεις υπαγωγές αυθαίρετων κατασκευών στον Ν. 4495/2017 έχει ιδιαίτερη σημασία αν η αυθαιρεσία υπήρχε πριν από την 28η Ιουλίου 2011.

Η παλαιότητα πρέπει να μπορεί να αποδειχθεί με τα στοιχεία που δέχεται η νομοθεσία, όπως αεροφωτογραφίες, δημόσια έγγραφα ή άλλα αποδεικτικά στοιχεία ανάλογα με την περίπτωση.

Αν η κατασκευή έγινε μεταγενέστερα, η αντιμετώπιση είναι διαφορετική και δεν πρέπει να θεωρείται δεδομένο ότι μπορεί να «τακτοποιηθεί» με τον ίδιο τρόπο.

📐 Τι πρέπει να ελέγξει ο μηχανικός;

Ο μηχανικός συνήθως χρειάζεται να διαπιστώσει:

📌 ποια είναι η νόμιμη επιφάνεια του δώματος,

📌 ποια κατασκευή εμφανίζεται στην οικοδομική άδεια,

📌 πόσα τετραγωνικά προστέθηκαν,

📌 πότε έγινε η αυθαίρετη κατασκευή,

📌 αν υπάρχει υπέρβαση δόμησης,

📌 αν ο χώρος είναι κοινόχρηστος ή αποκλειστικής χρήσης,

📌 αν υπάρχουν προηγούμενες τακτοποιήσεις,

📌 αν τα σχέδια της σύστασης συμφωνούν με την πραγματική κατάσταση.

Στη συνέχεια μπορεί να προσδιοριστεί ποια διαδικασία απαιτείται.

📑 Τι πρέπει να ελεγχθεί στα συμβόλαια;

Παράλληλα πρέπει να διαβαστεί προσεκτικά η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Δεν αρκεί μόνο το τελευταίο συμβόλαιο αγοράς.

Πρέπει να δούμε τι ακριβώς αναφέρει η αρχική σύσταση για:

• το δώμα,
• την ταράτσα,
• τα κοινόχρηστα τμήματα,
• την αποκλειστική χρήση,
• τυχόν δικαίωμα υψούν,
• το διαμέρισμα του δώματος,
• τα χιλιοστά του ακινήτου.

Υπάρχουν ακόμη περιπτώσεις όπου ένα τμήμα του δώματος είναι κοινόχρηστο και ένα άλλο έχει παραχωρηθεί σε συγκεκριμένο ιδιοκτήτη σε αποκλειστική χρήση. Αυτό φαίνεται και σε πραγματικές δικαστικές υποθέσεις, όπου στο ίδιο δώμα συνυπάρχουν κοινόχρηστα τμήματα, οριζόντια ιδιοκτησία και τμήματα αποκλειστικής χρήσης.

Άρα δεν μπορούμε να βγάλουμε συμπέρασμα απλώς βλέποντας ποιος χρησιμοποιεί την ταράτσα σήμερα.

💰 Μπορεί να πουληθεί το ακίνητο;

Το πρώτο βήμα είναι να διαπιστωθεί τι ακριβώς πρόβλημα υπάρχει.

Μπορεί να χρειάζεται:

🔹 πολεοδομική τακτοποίηση,

🔹 έλεγχος σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας,

🔹 συναίνεση συνιδιοκτητών,

🔹 τροποποίηση σύστασης,

🔹 νέα σχέδια,

🔹 ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή Διηρημένης Ιδιοκτησίας,

🔹 και στη συνέχεια προετοιμασία του συμβολαίου.

Η ύπαρξη αυθαίρετης κατασκευής μπορεί να επηρεάζει τη δυνατότητα μεταβίβασης και γι’ αυτό πρέπει να προηγείται ο απαραίτητος τεχνικός και νομικός έλεγχος.

✅ Τι κάνουμε στην πράξη

Αν υπάρχει αυθαίρετη επέκταση στο δώμα, δεν ξεκινάμε κατευθείαν από το πρόστιμο.

Ξεκινάμε από τα έγγραφα.

1. Βρίσκουμε την οικοδομική άδεια και τα σχέδια.
2. Ελέγχουμε τη σημερινή πραγματική κατάσταση.
3. Διαβάζουμε τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και τον κανονισμό.
4. Διαπιστώνουμε αν το τμήμα της ταράτσας είναι κοινόχρηστο ή αποκλειστική χρήση.
5. Ελέγχουμε αν και με ποιον τρόπο μπορεί να τακτοποιηθεί η κατασκευή.
6. Εξετάζουμε αν χρειάζεται συναίνεση ή τροποποίηση της σύστασης.
7. Προετοιμάζουμε τα έγγραφα που απαιτούνται για τη μεταβίβαση.
   

   ---

🏠 Έχεις ακίνητο στην Αττική με αυθαίρετη κατασκευή στο δώμα ή στην ταράτσα;

Πριν θεωρήσεις ότι δεν μπορεί να πουληθεί, χρειάζεται να ελεγχθεί η συγκεκριμένη περίπτωση.

Στο Sell Home Fast αναλαμβάνουμε υποθέσεις ακινήτων με πολεοδομικές, συμβολαιογραφικές και ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες. Ελέγχουμε τι εμποδίζει τη μεταβίβαση και συντονίζουμε τους επαγγελματίες που χρειάζονται μέχρι να μπορεί να προχωρήσει το συμβόλαιο.

 Επικοινώνησε τώρα με το sellhomefast.gr στο 2102208341 για δωρεάν εκτίμηση της υπόθεσης και μάθε τι επιλογές έχεις για να νομιμοποιήσεις και να μεταβιβάσεις το ακίνητό σου γρήγορα, με ασφάλεια και χωρίς ταλαιπωρία!