🏠 Η εσωτερική διαρρύθμιση διαφέρει από τα σχέδια: Τι χρειάζεται για να πουληθεί το ακίνητο

Σε πολλά παλιά διαμερίσματα η σημερινή διαρρύθμιση δεν συμφωνεί με την κάτοψη της οικοδομικής άδειας. Ένα δωμάτιο έχει μεγαλώσει, η κουζίνα μεταφέρθηκε, ένας διάδρομος καταργήθηκε ή δύο διαμερίσματα έχουν διαφορετικά όρια από εκείνα που φαίνονται στα σχέδια.

Αυτό δεν σημαίνει απαραίτητα ότι το ακίνητο δεν μπορεί να πουληθεί. Χρειάζεται όμως έλεγχος από μηχανικό 👷, ώστε να διαπιστωθεί τι ακριβώς έχει αλλάξει και πώς θα διορθωθεί.

🔍 Ποιες αλλαγές μπορεί να υπάρχουν;

Συνηθισμένες περιπτώσεις είναι:

• 🧱 μετακίνηση ή κατάργηση εσωτερικών τοίχων,
• 🛏️ δημιουργία επιπλέον υπνοδωματίου,
• 🍳 αλλαγή της θέσης της κουζίνας ή του μπάνιου,
• 🚪 αλλαγή της εσωτερικής εισόδου,
• 🔗 ένωση δύο χώρων,
• 🏘️ διαχωρισμός ενός διαμερίσματος σε δύο,
• 📐 αλλαγή των ορίων μεταξύ γειτονικών διαμερισμάτων,
• ⚠️ ενσωμάτωση κοινόχρηστου χώρου στο διαμέρισμα.

Δεν αντιμετωπίζονται όλες οι αλλαγές με τον ίδιο τρόπο. Άλλο είναι η μετακίνηση ενός εσωτερικού τοίχου και άλλο η κατάληψη μέρους του κοινόχρηστου διαδρόμου.

📂 Βήμα 1: Συγκέντρωση των εγγράφων

Ο μηχανικός χρειάζεται, ανάλογα με την περίπτωση:

• την οικοδομική άδεια και την κάτοψη ορόφου,
• τους τίτλους κτήσης,
• τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας,
• την κάτοψη που συνοδεύει το συμβόλαιο,
• προηγούμενες δηλώσεις αυθαιρέτων.

Εάν ο ιδιοκτήτης δεν έχει τα σχέδια, γίνεται αναζήτηση στον φάκελο της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης.

📏 Βήμα 2: Αυτοψία και μέτρηση του ακινήτου

Ο μηχανικός επισκέπτεται το ακίνητο και αποτυπώνει τη σημερινή του κατάσταση. Μετρά τους χώρους, τους τοίχους, τα ανοίγματα και τα πραγματικά όρια του διαμερίσματος.

Στη συνέχεια συγκρίνει τη σημερινή κάτοψη με:

1. 📄 τα σχέδια της οικοδομικής άδειας,
2. 🏢 τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας,
3. ✍️ την κάτοψη του συμβολαίου.

Ο έλεγχος πρέπει να γίνει σε όλα τα διαθέσιμα έγγραφα. Μπορεί η πραγματική κατάσταση να συμφωνεί με το συμβόλαιο, αλλά να διαφέρει από την οικοδομική άδεια.

🧐 Βήμα 3: Καθορισμός του είδους της αλλαγής

Μετά τη σύγκριση, ο μηχανικός εξετάζει σε ποια κατηγορία ανήκει η διαφορά.

🧱 Απλή εσωτερική διαρρύθμιση

Υπάρχει όταν οι αλλαγές έγιναν μέσα στο ίδιο διαμέρισμα, χωρίς να μεταβληθούν το εμβαδόν και τα εξωτερικά όριά του. Για παράδειγμα, μετακινήθηκε ο τοίχος ανάμεσα στο σαλόνι και την κουζίνα.

Ο μηχανικός ελέγχει πότε έγινε η αλλαγή, αν επηρεάστηκε ο φέρων οργανισμός και ποια διαδικασία απαιτείται για την αποτύπωσή της.

🏘️ Διαφορετική διαμερισμάτωση

Υπάρχει συνήθως όταν έχουν αλλάξει τα όρια μεταξύ αυτοτελών ιδιοκτησιών ενός ορόφου. Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα έχει πάρει χώρο από το διπλανό ή η θέση των εισόδων και του κοινόχρηστου διαδρόμου διαφέρει από τα εγκεκριμένα σχέδια.

Η διαφορετική διαμερισμάτωση προβλέπεται από το άρθρο 100 του Ν. 4495/2017 και μπορεί να υπαχθεί στη σχετική διαδικασία, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις.

⚠️ Άλλη πολεοδομική παράβαση

Η υπόθεση μπορεί να είναι σοβαρότερη όταν έχει κλειστεί ημιυπαίθριος χώρος, έχει προστεθεί επιφάνεια, έχει καταληφθεί κοινόχρηστο τμήμα ή έχει πειραχτεί δομικό στοιχείο. Τότε εξετάζεται χωριστά η δυνατότητα τακτοποίησης.

📑 Βήμα 4: Έλεγχος των συμβολαίων

Εάν έχουν αλλάξει τα όρια, τα τετραγωνικά ή τα ποσοστά συνιδιοκτησίας, μπορεί να μην αρκεί η πολεοδομική τακτοποίηση.

Ενδέχεται να χρειάζεται τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και έλεγχος για το αν απαιτείται συναίνεση άλλων ιδιοκτητών. Αυτό εξετάζεται μαζί με συμβολαιογράφο ✍️.

✅ Βήμα 5: Διόρθωση και νέα κάτοψη

Ο μηχανικός ακολουθεί την κατάλληλη διαδικασία και συντάσσει την κάτοψη που αποτυπώνει σωστά το ακίνητο.

Κατόπιν συντάσσεται η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου 💻, η οποία απαιτείται για τη μεταβίβαση.

💶 Μπορεί τελικά να πουληθεί;

Στις περισσότερες περιπτώσεις, ναι. Πρώτα όμως πρέπει να ξεκαθαριστεί αν υπάρχει απλή εσωτερική αλλαγή, διαφορετική διαμερισμάτωση ή σοβαρότερη αυθαιρεσία.

 Επικοινώνησε τώρα με το sellhomefast.gr στο 2102208341 για δωρεάν εκτίμηση της υπόθεσης και μάθε τι επιλογές έχεις για να πουλήσεις το ακίνητό σου γρήγορα, με ασφάλεια και χωρίς ταλαιπωρία!