🏠 Έχει αλλάξει η χρήση του ακινήτου; Τι χρειάζεται για να πουληθεί

Αλλαγή χρήσης γίνεται όταν ένα ακίνητο χρησιμοποιείται διαφορετικά από ό,τι προβλέπουν η οικοδομική άδεια και τα σχέδια. 

Για παράδειγμα:

• 🏚️ αποθήκη που μετατράπηκε σε κατοικία,

• 🏪 κατάστημα που χρησιμοποιείται ως διαμέρισμα,

• 💼 κατοικία που έγινε επαγγελματικός χώρος,

• 🚗 χώρος στάθμευσης που έκλεισε και χρησιμοποιείται ως κατάστημα,

• 🏭 βιοτεχνικός χώρος που μετατράπηκε σε γραφείο.

Η αλλαγή χρήσης δεν είναι το ίδιο με την αλλαγή εσωτερικής διαρρύθμισης. Αν μετακινήθηκε ένας εσωτερικός τοίχος ή άλλαξε θέση η κουζίνα, μπορεί να υπάρχει διαφορετικό πολεοδομικό ζήτημα, χωρίς να έχει αλλάξει η βασική χρήση του χώρου.

❓ Επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης ενός ακινήτου;

Δεν επιτρέπεται κάθε χρήση σε κάθε ακίνητο. Πριν γίνει οποιαδήποτε ενέργεια, ο μηχανικός πρέπει να ελέγξει: 👷

• 📄 τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και τον κανονισμό της πολυκατοικίας,

• 🏢 αν επηρεάζονται κοινόχρηστοι χώροι ή δικαιώματα άλλων ιδιοκτητών,

• 📍 τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης στην περιοχή,

• 📐 την οικοδομική άδεια και τα σχέδια,

• 🏠 αν ο χώρος είναι κύριας ή βοηθητικής χρήσης,

• 📏 το εμβαδόν, το ύψος, τον φωτισμό και τον αερισμό,

• 🚘 τις θέσεις στάθμευσης,

• 🧯 τις απαιτήσεις πυροπροστασίας και προσβασιμότητας.

Σύμφωνα με το άρθρο 5 του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, η νέα χρήση πρέπει να επιτρέπεται από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις. Αν οι απαιτήσεις της νέας χρήσης καλύπτονται ήδη από τις υπάρχουσες μελέτες, μπορεί να μην απαιτείται νέα άδεια δόμησης. Χρειάζεται όμως ο απαραίτητος τεχνικός έλεγχος και Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. 

Σε διαφορετική περίπτωση μπορεί να απαιτείται άδεια δόμησης, Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας ή άλλη διαδικασία, ανάλογα με το ακίνητο και τις εργασίες που θα γίνουν.

⚠️ Τι γίνεται αν η χρήση του ακινήτου άλλαξε χωρίς άδεια;

Όταν η αλλαγή έχει ήδη πραγματοποιηθεί χωρίς την απαιτούμενη άδεια, θεωρείται αυθαίρετη αλλαγή χρήσης. Αυτό δεν σημαίνει ότι διορθώνεται πάντα με ένα πρόστιμο.

Ο μηχανικός πρέπει πρώτα να εξετάσει:

1. 📅 πότε έγινε η αλλαγή,

2. 📍 αν η νέα χρήση επιτρέπεται στην περιοχή,

3. 📑 αν μπορεί να υπαχθεί στις διατάξεις περί αυθαιρέτων,

4. 🏗️ αν απαιτείται νομιμοποίηση με άδεια,

5. ↩️ αν χρειάζεται επαναφορά του χώρου στην εγκεκριμένη χρήση.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν ένας υπόγειος βοηθητικός χώρος έχει μετατραπεί σε κατοικία. Πρέπει να ελεγχθεί αν πληροί τις προϋποθέσεις χώρου κύριας χρήσης και αν η μετατροπή μπορεί πράγματι να αντιμετωπιστεί νόμιμα.

🏷️ Μπορεί να πουληθεί ακίνητο με αλλαγή χρήσης;

Η πώληση μπορεί να προχωρήσει μόνο όταν η πραγματική κατάσταση του ακινήτου έχει ελεγχθεί και αποτυπωθεί σωστά από μηχανικό. Για τη σύνταξη του συμβολαίου απαιτείται Πιστοποιητικό Πληρότητας Ηλεκτρονικής Ταυτότητας. 

Αν η πραγματική χρήση διαφέρει από την άδεια και το θέμα δεν έχει αντιμετωπιστεί, ο μηχανικός ενδέχεται να μην μπορεί να ολοκληρώσει την Ταυτότητα. Έτσι, η μεταβίβαση σταματά μέχρι να βρεθεί λύση. 

Μπορεί επίσης να χρειαστούν:

• 📐 νέα σχέδια και αποτύπωση του ακινήτου,

• 🏗️ υπαγωγή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης,

• 📄 έκδοση οικοδομικής άδειας,

• 🏢 τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας,

• 🤝 συναίνεση συνιδιοκτητών, όπου απαιτείται,

• 🧾 ενημέρωση του Ε9 και άλλων φορολογικών στοιχείων,

• ⚡ Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης.

Η πολεοδομική διόρθωση δεν διορθώνει αυτόματα τα συμβόλαια. Αν, για παράδειγμα, στη σύσταση ο χώρος περιγράφεται ως αποθήκη αλλά σήμερα χρησιμοποιείται ως κατοικία, πρέπει να γίνει και συμβολαιογραφική διόρθωση, δηλαδή τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.

💶 Πόσο κοστίζει η αλλαγή χρήσης ενός ακινήτου;

Το κόστος δεν μπορεί να υπολογιστεί μόνο από την περιγραφή του ιδιοκτήτη. Εξαρτάται από:

• 📏 το είδος και το εμβαδόν του χώρου,

• 🔄 την παλιά και τη νέα χρήση,

• 📅 το έτος της αλλαγής,

• 📚 τις απαιτούμενες μελέτες,

• 🧱 τις κατασκευές που έχουν γίνει,

• 💳 τα πρόστιμα ή τα παράβολα,

• 🏢 τυχόν τροποποίηση της σύστασης,

• 👷 τις αμοιβές μηχανικού και συμβολαιογράφου.

Πριν συμφωνηθεί η πώληση, είναι προτιμότερο να υπάρχει γραπτή εικόνα των ενεργειών, του πιθανού κόστους και του χρόνου που θα χρειαστεί.

✅ Ποια είναι τα σωστά βήματα πριν από την πώληση;

Η διαδικασία ξεκινά με αυτοψία από μηχανικό και σύγκριση της σημερινής κατάστασης με την οικοδομική άδεια. Στη συνέχεια ελέγχονται οι τίτλοι, η σύσταση, ο κανονισμός της πολυκατοικίας και οι χρήσεις γης. 

Αφού βρεθεί η κατάλληλη λύση, γίνονται οι απαιτούμενες διορθώσεις και εκδίδεται η Ηλεκτρονική Ταυτότητα. Μόνο τότε μπορεί να γίνει το συμβόλαιο.

📍 Θες να πουλήσεις ακίνητο με αλλαγή χρήσης στην Αττική;

Αν θέλετε να πουλήσετε ακίνητο στην Αττική και έχει γίνει αλλαγή χρήσης, μπορούμε να συντονίσουμε τον τεχνικό, νομικό και συμβολαιογραφικό έλεγχο μέχρι να προετοιμαστεί η μεταβίβαση.

 Επικοινώνησε τώρα με το sellhomefast.gr στο 2102208341 για δωρεάν εκτίμηση της υπόθεσης και μάθε τι επιλογές έχεις για να νομιμοποιήσεις και να πουλήσεις το ακίνητό σου γρήγορα, με ασφάλεια και χωρίς ταλαιπωρία!