🏠 Πώληση ακινήτου με εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο

Ένα ακίνητο μπορεί να έχει δηλωθεί με λάθος στοιχεία, να εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» ή να διαφέρει το εμβαδόν και τα όριά του. Οι εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο δεν σημαίνουν πάντα ότι η πώληση είναι αδύνατη. Πρέπει όμως να εντοπιστούν και να αντιμετωπιστούν πριν από τη μεταβίβαση.

❓ Τι σημαίνει ακίνητο με εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο;

Ακίνητο με εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο είναι εκείνο του οποίου η κτηματολογική εικόνα δεν συμφωνεί με τους τίτλους ιδιοκτησίας ή την πραγματική του κατάσταση.

Μπορεί, για παράδειγμα, να υπάρχει λάθος στο όνομα του ιδιοκτήτη, στο ποσοστό κυριότητας, στο εμβαδόν ή στα όρια του ακινήτου. Σε άλλες περιπτώσεις δεν έχει καταχωριστεί ένα παλιό συμβόλαιο, δεν έχει δηλωθεί η ιδιοκτησία ή το ακίνητο εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Το πρόβλημα συνήθως αποκαλύπτεται όταν ο ιδιοκτήτης αποφασίσει να πουλήσει και ξεκινήσει ο νομικός και τεχνικός έλεγχος. Αν τα στοιχεία δεν συμφωνούν, ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί να ολοκληρώσει τη μεταβίβαση μέχρι να ξεκαθαριστεί η εκκρεμότητα.

✅ Μπορεί να πουληθεί ακίνητο με εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο;

Στις περισσότερες περιπτώσεις μπορεί να πουληθεί, αφού προηγουμένως γίνει η απαραίτητη διόρθωση ή καταχώριση.

Το αν η πώληση μπορεί να προχωρήσει άμεσα εξαρτάται από το είδος και τη σοβαρότητα του προβλήματος. Ένα απλό λάθος σε προσωπικά στοιχεία μπορεί να διορθωθεί ευκολότερα. Αν όμως υπάρχει διαφορά στα όρια, αμφισβήτηση της κυριότητας ή εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη», μπορεί να απαιτηθούν περισσότερα έγγραφα, τοπογραφικό διάγραμμα ή νομική διαδικασία.

Γι’ αυτό χρειάζεται έλεγχος πριν συμφωνηθεί η πώληση και πριν δοθεί συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα στον αγοραστή.

⚠️ Συχνές εκκρεμότητες που μπορεί να εμποδίσουν την πώληση

👤 Το ακίνητο εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη»

Η ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» σημαίνει ότι το δικαίωμα κυριότητας δεν καταχωρίστηκε σε συγκεκριμένο πρόσωπο κατά την κτηματογράφηση.

Αυτό μπορεί να έχει συμβεί επειδή δεν υποβλήθηκε δήλωση, επειδή η δήλωση δεν συνοδευόταν από τα απαραίτητα στοιχεία ή επειδή δεν μπόρεσε να συνδεθεί σωστά το δικαίωμα με το συγκεκριμένο ακίνητο.

Πριν από την πώληση πρέπει να αποδειχθεί ποιος είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης και να διορθωθεί η κτηματολογική εγγραφή.

📝 Το ακίνητο δεν δηλώθηκε στο Κτηματολόγιο

Υπάρχουν ιδιοκτήτες που διαθέτουν κανονικό συμβόλαιο, αλλά δεν υπέβαλαν δήλωση όταν έγινε η κτηματογράφηση της περιοχής.

Η αντιμετώπιση εξαρτάται από το στάδιο στο οποίο βρίσκεται η περιοχή. Διαφορετική διαδικασία μπορεί να ακολουθηθεί κατά την κτηματογράφηση ή την Ανάρτηση και διαφορετική όταν λειτουργεί ήδη Κτηματολογικό Γραφείο.

✍️ Υπάρχει λάθος στο όνομα ή στα στοιχεία του ιδιοκτήτη

Μπορεί να έχει καταχωριστεί λάθος όνομα, πατρώνυμο, ΑΦΜ ή άλλο προσωπικό στοιχείο. Συχνά εμφανίζονται προβλήματα όταν υπάρχουν διαφορετικές γραφές του ίδιου ονόματος ή όταν ένας παλιός τίτλος περιέχει ελλιπή στοιχεία.

Το είδος της διόρθωσης εξαρτάται από το λάθος και από τα έγγραφα που μπορούν να αποδείξουν την ορθή καταχώριση.

📊 Έχει καταχωριστεί λάθος δικαίωμα ή ποσοστό

Το Κτηματολόγιο μπορεί να εμφανίζει πλήρη κυριότητα αντί για ψιλή κυριότητα ή επικαρπία. Μπορεί επίσης το ποσοστό συνιδιοκτησίας να μη συμφωνεί με το συμβόλαιο ή την αποδοχή κληρονομιάς.

Μια τέτοια διαφορά πρέπει να ελεγχθεί πριν από την πώληση, επειδή επηρεάζει το δικαίωμα που μπορεί να μεταβιβάσει κάθε ιδιοκτήτης.

📐 Υπάρχει διαφορά στο εμβαδόν ή στα όρια

Ένα από τα συχνότερα προβλήματα είναι η απόκλιση ανάμεσα στο Κτηματολόγιο, στο συμβόλαιο, στο τοπογραφικό και στην πραγματική έκταση του ακινήτου.

Το Ελληνικό Κτηματολόγιο θεωρεί σοβαρά τα σφάλματα που αφορούν γεωμετρικά στοιχεία, όπως το εμβαδόν και τα όρια της ιδιοκτησίας. Για τη διόρθωσή τους μπορεί να χρειαστεί τοπογραφικό διάγραμμα και έλεγχος από μηχανικό.

Σε ορισμένες περιπτώσεις επηρεάζονται και όμορα ακίνητα, οπότε η διαδικασία γίνεται πιο σύνθετη.

🔢 Υπάρχει λάθος στον ΚΑΕΚ

Ο ΚΑΕΚ είναι ο μοναδικός αριθμός με τον οποίο αναγνωρίζεται κάθε ακίνητο στο Κτηματολόγιο. Ένα λάθος ΚΑΕΚ ή η σύνδεση του τίτλου με διαφορετική ιδιοκτησία μπορεί να δημιουργήσει σοβαρό πρόβλημα στον έλεγχο και στη μεταβίβαση.

Χρειάζεται να συγκριθούν ο τίτλος, το κτηματολογικό φύλλο, το διάγραμμα και τα υπόλοιπα στοιχεία της ιδιοκτησίας.

📄 Δεν έχει καταχωριστεί συμβόλαιο ή αποδοχή κληρονομιάς

Μπορεί να έχει υπογραφεί συμβόλαιο ή αποδοχή κληρονομιάς, αλλά να μην έχει ολοκληρωθεί η καταχώρισή του. Υπάρχουν επίσης περιπτώσεις στις οποίες η ιδιοκτησία εξακολουθεί να εμφανίζεται στο όνομα ανθρώπου που έχει αποβιώσει.

Για να πουληθεί το ακίνητο πρέπει να υπάρχει ολοκληρωμένη και σωστά καταχωρισμένη σειρά τίτλων, ώστε να αποδεικνύεται ποιος έχει σήμερα το δικαίωμα να το μεταβιβάσει.

🔎 Υπάρχει πρόδηλο σφάλμα

Πρόδηλο σφάλμα είναι ένα εμφανές λάθος στην κτηματολογική εγγραφή, το οποίο μπορεί να προκύπτει από τα διαθέσιμα έγγραφα.

Δεν διορθώνονται όμως όλα τα προβλήματα με μία απλή αίτηση πρόδηλου σφάλματος. Αν αμφισβητείται το ιδιοκτησιακό δικαίωμα ή επηρεάζεται άλλος ιδιοκτήτης, μπορεί να απαιτηθεί διαφορετική διαδικασία.

🗺️ Υπάρχει χωρική ή γεωμετρική μεταβολή

Χωρική μεταβολή μπορεί να χρειάζεται όταν αλλάζουν τα γεωμετρικά στοιχεία ενός ακινήτου, για παράδειγμα μετά από κατάτμηση, συνένωση, διόρθωση ορίων ή σύσταση ιδιοκτησιών.

Η διαδικασία απαιτεί συνήθως συνεργασία μηχανικού, δικηγόρου και συμβολαιογράφου, ανάλογα με την αιτία και τα δικαιώματα που επηρεάζονται.

⚖️ Υπάρχει διεκδίκηση από τρίτο πρόσωπο ή το Δημόσιο

Αν δύο πρόσωπα διεκδικούν το ίδιο ακίνητο ή αν το Ελληνικό Δημόσιο εμφανίζεται ως δικαιούχος, η πώληση δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί σαν μια απλή διόρθωση στοιχείων.

Πρέπει πρώτα να εξεταστούν οι τίτλοι, οι κτηματολογικές εγγραφές, τα διαθέσιμα τοπογραφικά και κάθε διοικητική ή δικαστική απόφαση που αφορά το ακίνητο.

🏦 Οι υποθήκες και οι κατασχέσεις είναι κτηματολογικά λάθη;

Όχι. Η υποθήκη, η προσημείωση, η κατάσχεση και η διεκδίκηση δεν αποτελούν απαραίτητα λάθη του Κτηματολογίου. Είναι βάρη ή εγγραπτέες πράξεις που εμφανίζονται στο κτηματολογικό φύλλο.

Μπορούν όμως να εμποδίσουν την πώληση ή να απαιτούν συμφωνία με τράπεζα, servicer, fund, ιδιώτη δανειστή ή άλλη αρμόδια αρχή.

Γι’ αυτό ο έλεγχος δεν περιορίζεται μόνο στα στοιχεία του ακινήτου. Πρέπει να εξετάζεται και αν υπάρχουν καταχωρισμένα βάρη ή εκκρεμείς πράξεις.

🛠️ Πώς διορθώνεται ένα πρόβλημα στο Κτηματολόγιο;

Δεν υπάρχει μία διαδικασία για όλες τις περιπτώσεις. Ο τρόπος διόρθωσης εξαρτάται από το είδος του λάθους, το στάδιο κτηματογράφησης της περιοχής και το αν επηρεάζονται δικαιώματα άλλων προσώπων.

Η αντιμετώπιση μπορεί να γίνει με:

• ✔️ αίτηση διόρθωσης κατά την Ανάρτηση,
• ✔️ αίτηση διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος,
• ✔️ αίτηση διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων,
• ✔️ καταχώριση συμβολαιογραφικής πράξης,
• ✔️ εξωδικαστική διαδικασία,
• ✔️ δικαστική απόφαση, όταν υπάρχει ιδιοκτησιακή διαφορά.

Η σωστή διαδικασία επιλέγεται αφού ελεγχθούν όλα τα έγγραφα. Αν γίνει λάθος αίτηση ή υποβληθεί ελλιπής φάκελος, μπορεί να χαθεί χρόνος χωρίς να λυθεί η εκκρεμότητα.

👥 Ποιοι επαγγελματίες μπορεί να χρειαστούν;

Ανάλογα με το πρόβλημα, μπορεί να χρειαστούν:

• ⚖️ δικηγόρος για τον έλεγχο τίτλων και κτηματολογικών εγγραφών,
• 📐 μηχανικός για εμβαδόν, όρια, τοπογραφικά και γεωμετρικές μεταβολές,
• 📜 συμβολαιογράφος για διορθωτικές ή συμπληρωματικές πράξεις,
• 🧾 λογιστής όταν πρέπει να ελεγχθούν στοιχεία στο Ε9,
• 🏛️ το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο για την καταχώριση ή τη διόρθωση.

Σε αρκετές υποθέσεις δεν αρκεί ένας μόνο επαγγελματίας. Χρειάζεται συνεννόηση μεταξύ τους, ώστε η νομική, τεχνική και φορολογική εικόνα του ακινήτου να συμφωνεί.

📁 Ποια δικαιολογητικά χρειάζονται;

Ο φάκελος διαφέρει από περίπτωση σε περίπτωση. Συνήθως ξεκινά με τα εξής:

• 📄 συμβόλαια και τίτλους ιδιοκτησίας,
• 📄 πιστοποιητικά μεταγραφής ή καταχώρισης,
• 🗺️ κτηματολογικό φύλλο και διάγραμμα,
• 🔢 στοιχεία ΚΑΕΚ,
• 🧾 δήλωση Ε9,
• 📐 τοπογραφικό διάγραμμα,
• 🏗️ κάτοψη ή οικοδομική άδεια, όπου χρειάζεται,
• 🏢 σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας,
• 👨‍👩‍👧 αποδοχή κληρονομιάς ή άλλα κληρονομικά έγγραφα,
• ⚖️ παλαιότερες διοικητικές ή δικαστικές αποφάσεις.

Το πρώτο βήμα είναι να συγκεντρωθούν όσα υπάρχουν. Αν κάποιο έγγραφο λείπει, ελέγχεται αν μπορεί να αναζητηθεί από συμβολαιογράφο, Κτηματολογικό Γραφείο, μηχανικό ή άλλη αρμόδια υπηρεσία.

⏳ Πόσο χρόνο χρειάζεται η διόρθωση;

Δεν μπορεί να δοθεί ο ίδιος χρόνος για όλες τις υποθέσεις.

Μια απλή διόρθωση μπορεί να ολοκληρωθεί γρηγορότερα. Αν χρειάζεται νέο τοπογραφικό, συναίνεση όμορων ιδιοκτητών, έλεγχος παλιών τίτλων ή δικαστική ενέργεια, η διαδικασία μπορεί να διαρκέσει αρκετούς μήνες ή περισσότερο.

Πριν συμφωνηθεί συγκεκριμένη ημερομηνία πώλησης, πρέπει να έχει γίνει έλεγχος της υπόθεσης. Διαφορετικά, υπάρχει κίνδυνος να δοθούν στον αγοραστή προθεσμίες που δεν μπορούν να τηρηθούν.

💶 Πόσο κοστίζει;

Το κόστος εξαρτάται από τις εργασίες που χρειάζονται. Μπορεί να περιλαμβάνει αμοιβή δικηγόρου, μηχανικού και συμβολαιογράφου, τέλη Κτηματολογίου, έκδοση πιστοποιητικών, τοπογραφικό διάγραμμα ή δικαστικά έξοδα.

Δεν είναι σωστό να δίνεται ένα ενιαίο ποσό πριν εξεταστούν τα έγγραφα. Πρώτα πρέπει να διαπιστωθεί αν πρόκειται για απλό διοικητικό λάθος, γεωμετρική διαφορά ή ιδιοκτησιακή αμφισβήτηση.

💳 Τι γίνεται αν δεν έχω χρήματα για να ξεκινήσω;

Η έλλειψη χρημάτων δεν σημαίνει απαραίτητα ότι το ακίνητο πρέπει να παραμείνει μπλοκαρισμένο.

Αφού ελεγχθεί η υπόθεση και διαπιστωθεί ότι μπορεί να ολοκληρωθεί η πώληση, εξετάζουμε αν υπάρχει δυνατότητα να καλυφθούν αναγκαία έξοδα μέχρι τη μεταβίβαση και να εξοφληθούν από το τίμημα.

Αυτό δεν εφαρμόζεται αυτόματα σε κάθε ακίνητο. Προϋποθέτει έλεγχο του προβλήματος, της αξίας του ακινήτου και του συνολικού κόστους.

🤝 Πώς αναλαμβάνουμε την πώληση ακινήτου με κτηματολογικές εκκρεμότητες

Αναλαμβάνουμε υποθέσεις ακινήτων αποκλειστικά στην Αττική. Ξεκινάμε με έλεγχο των τίτλων, των κτηματολογικών στοιχείων και των διαθέσιμων τεχνικών εγγράφων.

Στη συνέχεια προσδιορίζουμε:

• 🔍 ποιο είναι ακριβώς το πρόβλημα,
• 🛠️ ποια διαδικασία χρειάζεται,
• 👥 ποιοι επαγγελματίες πρέπει να συμμετέχουν,
• 📁 ποια έγγραφα λείπουν,
• 💶 ποιο είναι το πιθανό κόστος,
• 🏠 αν μπορεί να ολοκληρωθεί η πώληση.

Συντονίζουμε δικηγόρο, μηχανικό και συμβολαιογράφο μέχρι να προετοιμαστεί το ακίνητο για μεταβίβαση.

Αν ο ιδιοκτήτης θέλει άμεση λύση, μπορεί επίσης να εξεταστεί πρόταση αγοράς από επενδυτή που γνωρίζει από την αρχή την εκκρεμότητα και τον χρόνο που απαιτείται.

Η αμοιβή μας καταβάλλεται μόνο όταν ολοκληρωθεί η συμφωνημένη διαδικασία και η πώληση.

🏡 Παραδείγματα ακινήτων με εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο

1️⃣ Διαμέρισμα που εμφανίζεται ακόμη στο όνομα του αποβιώσαντος

Η οικογένεια έχει κάνει αποδοχή κληρονομιάς, αλλά η πράξη δεν έχει καταχωριστεί σωστά. Πριν από την πώληση ελέγχεται η αποδοχή και ολοκληρώνεται η απαραίτητη καταχώριση.

2️⃣ Οικόπεδο με διαφορετικό εμβαδόν

Το συμβόλαιο αναφέρει διαφορετικά τετραγωνικά από το Κτηματολόγιο και το νεότερο τοπογραφικό. Ο μηχανικός ελέγχει τα όρια και διαπιστώνεται αν χρειάζεται διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων.

3️⃣ Ακίνητο «αγνώστου ιδιοκτήτη»

Ο ιδιοκτήτης έχει παλιό συμβόλαιο, αλλά δεν υπέβαλε δήλωση κατά την κτηματογράφηση. Ελέγχεται η περιοχή, η εγγραφή και η διαδικασία με την οποία μπορεί να αναγνωριστεί και να καταχωριστεί το δικαίωμά του.

4️⃣ Λάθος ποσοστό συνιδιοκτησίας

Δύο αδέλφια έχουν κληρονομήσει ένα ακίνητο, αλλά τα ποσοστά στο Κτηματολόγιο δεν συμφωνούν με την αποδοχή κληρονομιάς. Η εγγραφή πρέπει να διορθωθεί πριν υπογράψουν ως πωλητές.

❓ Συχνές ερωτήσεις

Μπορώ να υπογράψω συμβόλαιο πριν διορθωθεί το Κτηματολόγιο;

Εξαρτάται από το είδος της εκκρεμότητας. Αν επηρεάζεται η ταυτότητα του ακινήτου, ο ιδιοκτήτης ή το δικαίωμα που πωλείται, συνήθως πρέπει πρώτα να γίνει η διόρθωση.

Το λάθος εμβαδόν εμποδίζει πάντα την πώληση;

Όχι πάντα. Πρέπει όμως να ελεγχθεί η έκταση της διαφοράς και αν επηρεάζονται τα όρια ή γειτονικές ιδιοκτησίες.

Τι γίνεται αν δεν γνωρίζω τον ΚΑΕΚ;

Ο ΚΑΕΚ μπορεί να αναζητηθεί μέσα από τα κτηματολογικά στοιχεία και τα διαθέσιμα έγγραφα του ακινήτου.

Μπορώ να διορθώσω μόνος μου ένα πρόδηλο σφάλμα;

Η αίτηση μπορεί να υποβληθεί από τον δικαιούχο, αλλά πρώτα πρέπει να επιβεβαιωθεί ότι το πρόβλημα θεωρείται πράγματι πρόδηλο σφάλμα και ότι υπάρχουν τα σωστά δικαιολογητικά.

Χρειάζεται πάντα δικαστήριο;

Όχι. Αρκετές διορθώσεις γίνονται διοικητικά ή εξωδικαστικά. Δικαστική διαδικασία μπορεί να χρειαστεί όταν αμφισβητείται η κυριότητα ή επηρεάζονται δικαιώματα άλλου προσώπου.

Μπορεί να πουληθεί ακίνητο που δεν έχει δηλωθεί;

Μπορεί να πουληθεί αφού ελεγχθεί και τακτοποιηθεί η κτηματολογική του εικόνα. Η διαδικασία εξαρτάται από το στάδιο στο οποίο βρίσκεται η περιοχή.

Αναλαμβάνετε ακίνητα εκτός Αττικής;

Όχι. Αναλαμβάνουμε υποθέσεις ακινήτων στην Αθήνα και την υπόλοιπη Αττική.

Εξειδικευμένη Υποστήριξη για πώληση ακινήτου με εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο

 Οργανώνουμε σωστά όλη τη διαδικασία, από τον αρχικό έλεγχο μέχρι και την ολοκλήρωση της μεταβίβασης.

 Επιπλέον, συνεργαζόμαστε με κορυφαίους δικηγόρους, μηχανικούς καθώς και συμβολαιογράφους, ώστε να σου προσφέρουμε ολοκληρωμένες και ασφαλείς λύσεις σε κάθε πρόβλημα, όσο περίπλοκο κι αν είναι.

 Παράλληλα, αν χρειάζεσαι ταχύτητα ή άμεση ρευστότητα, τότε μπορούμε να σου παρουσιάσουμε πρόταση αγοράς από αγοραστές / επενδυτές που συνεργάζονται μαζί μας, ακόμη και σε περιπτώσεις με κληρονομικά, χρέη και αυθαίρετα προβλήματα, με πρόβλεψη για την ομαλή κάλυψη των σχετικών οικονομικών αναγκών που ενδέχεται να προκύψουν μέχρι την ολοκλήρωση της διαδικασίας.

 Επικοινώνησε τώρα με το sellhomefast.gr στο 2102208341 για δωρεάν εκτίμηση της υπόθεσης και μάθε τι επιλογές έχεις για να νομιμοποιήσεις και να πουλήσεις το ακίνητό σου γρήγορα, με ασφάλεια και χωρίς ταλαιπωρία!