🏠 Πώληση ακινήτου με κατάσχεση

Ένα ακίνητο με κατάσχεση δεν πουλιέται όπως ένα ακίνητο χωρίς βάρη. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι κάθε προσπάθεια πώλησης είναι χαμένη. Σε αρκετές περιπτώσεις μπορεί να βρεθεί λύση, αρκεί να γίνει πρώτα σωστός έλεγχος και να συμφωνήσει ο πιστωτής.

Η πώληση ακινήτου με κατάσχεση χρειάζεται συντονισμό δικηγόρου, συμβολαιογράφου και, ανάλογα με την υπόθεση, μηχανικού και λογιστή. Πρέπει να γνωρίζουμε ποιος επέβαλε την κατάσχεση, πόσα χρήματα ζητά σήμερα, αν υπάρχουν άλλα βάρη και αν έχει οριστεί πλειστηριασμός.

🔎 Γρήγορη απάντηση: Η κατάσχεση δεν μπορεί να αγνοηθεί. Η πώληση μπορεί να προχωρήσει μόνο αν οργανωθούν η εξόφληση ή η συναίνεση του πιστωτή, η άρση του βάρους και ο ασφαλής τρόπος καταβολής του τιμήματος.

---

🔒 Τι σημαίνει ότι ένα ακίνητο έχει κατάσχεση

Η κατάσχεση είναι πράξη αναγκαστικής εκτέλεσης. Μπορεί να την έχει επιβάλει τράπεζα, fund, εταιρεία διαχείρισης δανείων, ιδιώτης ή το Δημόσιο για μια οφειλή.

Ο ιδιοκτήτης δεν χάνει αμέσως την κυριότητα. Ωστόσο, δεν μπορεί να διαθέσει ελεύθερα το ακίνητο εις βάρος του πιστωτή. Σύμφωνα με το άρθρο 997 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, η διάθεση του κατασχεμένου ακινήτου είναι άκυρη έναντι εκείνου που επέβαλε την κατάσχεση και των δανειστών που έχουν αναγγελθεί.

Η κατάσχεση διαφέρει από την υποθήκη και την προσημείωση. Μάλιστα, στο ίδιο ακίνητο μπορεί να υπάρχουν περισσότερα βάρη ή κατασχέσεις από διαφορετικούς πιστωτές. Γι’ αυτό δεν αρκεί μια προφορική ενημέρωση για το χρέος.

❓ Μπορεί να πουληθεί ακίνητο με κατάσχεση;

Ναι, μπορεί να εξεταστεί η πώλησή του, αλλά χρειάζεται προηγούμενη συμφωνία και συγκεκριμένος τρόπος εξόφλησης. Συνήθως μέρος ή ολόκληρο το τίμημα καταβάλλεται απευθείας στον πιστωτή. Στη συνέχεια γίνονται οι απαραίτητες πράξεις για την άρση και τη διαγραφή της κατάσχεσης.

Για να φανεί αν υπάρχει πραγματική λύση, εξετάζονται:

• το σημερινό ύψος της οφειλής,

• η εμπορική αξία και το τίμημα πώλησης,

• οι υπόλοιπες υποθήκες, προσημειώσεις ή κατασχέσεις,

• οι οφειλές προς ΑΑΔΕ και e-ΕΦΚΑ,

• τα έξοδα της μεταβίβασης και της άρσης,

• η ημερομηνία τυχόν πλειστηριασμού.

Αν το τίμημα δεν καλύπτει τις απαιτήσεις, χρειάζεται συμφωνία για μικρότερο ποσό, κάλυψη της διαφοράς ή διαφορετική λύση. Χωρίς συναίνεση των εμπλεκόμενων πιστωτών, η αγοραπωλησία συνήθως δεν μπορεί να ολοκληρωθεί με ασφάλεια.

🧭 Πώληση ακινήτου με κατάσχεση βήμα προς βήμα

1. 🔎 Έλεγχος τίτλων και βαρών

Ο δικηγόρος ελέγχει την κατασχετήρια έκθεση, τον πιστωτή, την ημερομηνία καταχώρισης, τις υποθήκες, τις προσημειώσεις και κάθε άλλη κατάσχεση ή διεκδίκηση.

2. 🧾 Επίσημη ενημέρωση της οφειλής

Ζητείται γραπτό ποσό εξόφλησης. Η αρχική οφειλή μπορεί να έχει αυξηθεί από τόκους, δικαστικά έξοδα και έξοδα αναγκαστικής εκτέλεσης.

3. 💶 Έλεγχος της αξίας του ακινήτου

Υπολογίζεται η πραγματική τιμή πώλησης και συγκρίνεται με τις συνολικές οφειλές και τα έξοδα. Έτσι φαίνεται αν μένει καθαρό ποσό για τον ιδιοκτήτη.

4. 🤝 Γραπτή συμφωνία με τον πιστωτή

Η συμφωνία πρέπει να αναφέρει το ποσό που θα καταβληθεί, την προθεσμία, τον τραπεζικό λογαριασμό και τις ενέργειες για την άρση της κατάσχεσης. Μια τηλεφωνική υπόσχεση δεν αρκεί.

5. 📁 Προετοιμασία της μεταβίβασης

Παράλληλα ελέγχονται οι τίτλοι, το Κτηματολόγιο, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, το Ε9, ο ΕΝΦΙΑ και τυχόν αυθαίρετα. Η κατάσχεση δεν καταργεί τις υπόλοιπες προϋποθέσεις της πώλησης.

6. 💳 Καταβολή του τιμήματος και άρση

Πριν από το συμβόλαιο καθορίζεται πού θα καταβληθεί κάθε ποσό. Ο πιστωτής μπορεί να πληρωθεί απευθείας από το τίμημα. Η άρση και η διαγραφή της κατάσχεσης οργανώνονται από τον δικηγόρο και τον συμβολαιογράφο.

⏳ Τι γίνεται αν έχει οριστεί πλειστηριασμός

Η εύρεση αγοραστή δεν σταματά αυτόματα τον πλειστηριασμό. Όταν υπάρχει ήδη ημερομηνία, χρειάζεται άμεσος νομικός έλεγχος. Ο πιστωτής πρέπει να συμφωνήσει γραπτώς στον χειρισμό και να γίνουν έγκαιρα οι απαιτούμενες ενέργειες.

Όσο πλησιάζει ο πλειστηριασμός, τόσο λιγότερος χρόνος υπάρχει για διαπραγμάτευση, τεχνικά έγγραφα και συμβόλαιο. Μην βασίζεσαι σε προφορικές διαβεβαιώσεις ότι «θα παγώσει» και μην παίρνεις προκαταβολή χωρίς σωστούς όρους.

🧮 Παράδειγμα πώλησης με εξόφληση από το τίμημα

Ένα διαμέρισμα στην Αττική πωλείται για 130.000 ευρώ. Ο πιστωτής δέχεται 85.000 ευρώ για την οριστική διευθέτηση. Από το τίμημα πληρώνεται απευθείας το συμφωνημένο ποσό, καλύπτονται τυχόν φορολογικές παρακρατήσεις και έξοδα και το υπόλοιπο καταβάλλεται στον πωλητή.

Αν όμως υπάρχει δεύτερη κατάσχεση, πρέπει να εξεταστεί και ο δεύτερος πιστωτής. Η συμφωνία με έναν μόνο πιστωτή δεν καθαρίζει όλα τα βάρη.

📍 Πώς βοηθάμε στην πώληση ακινήτου με κατάσχεση 

Στο SellHomeFast αναλαμβάνουμε τον συντονισμό υποθέσεων ακινήτων με κατασχέσεις, κόκκινα δάνεια και άλλα προβλήματα. Εργαζόμαστε αποκλειστικά στην Αττική μαζί με επιλεγμένους δικηγόρους, συμβολαιογράφους και μηχανικούς.

Πρώτα ελέγχουμε αν η πώληση μπορεί πραγματικά να γίνει. Καταγράφουμε τα βάρη, τις οφειλές, τις προθεσμίες και τις τεχνικές εκκρεμότητες. Ανάλογα με την περίπτωση, μπορεί να γίνει πρόταση αγοράς από συνεργαζόμενους αγοραστές / επενδυτές.

 Επικοινώνησε τώρα με το sellhomefast.gr στο 2102208341 για δωρεάν εκτίμηση της υπόθεσης και μάθε τι επιλογές έχεις για να πουλήσεις το ακίνητό σου γρήγορα, με ασφάλεια και χωρίς ταλαιπωρία!

💬 Συχνές ερωτήσεις

Η ρύθμιση του χρέους σβήνει την κατάσχεση;

Όχι αυτόματα. Η ρύθμιση της οφειλής και η διαγραφή της κατάσχεσης είναι διαφορετικά βήματα.

Τι γίνεται αν το χρέος ξεπερνά την αξία;

Χρειάζεται συμφωνία με τον πιστωτή για μικρότερο ποσό ή κάλυψη της διαφοράς. Διαφορετικά, η πώληση δεν αρκεί.

Πόσο χρόνο χρειάζεται;

Εξαρτάται από τα βάρη, τους πιστωτές, τα πολεοδομικά προβλήματα και το αν έχει προγραμματιστεί πλειστηριασμός.