Κληρονόμησες ακίνητο με
εκκρεμότητες και θέλεις να το πουλήσεις;

Στις περισσότερες περιπτώσεις, ναι. Πριν από το οριστικό συμβόλαιο πρέπει να έχουν ξεκαθαριστεί οι κληρονόμοι και τα ποσοστά τους και να έχουν λυθεί όσα ζητήματα εμποδίζουν τη μεταβίβαση, όπως η καταχώριση της κληρονομικής διαδοχής, τα βάρη, σοβαρές πολεοδομικές παραβάσεις ή λάθη στους τίτλους.

Η προετοιμασία και οι έλεγχοι μπορούν να ξεκινήσουν αμέσως. Για το οριστικό συμβόλαιο πρέπει πρώτα να έχει καταχωριστεί η κληρονομική διαδοχή με τον κατάλληλο τίτλο — συνήθως με πράξη αποδοχής κληρονομιάς — στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.

Αν υπάρχει διαθήκη, πρέπει να δημοσιευθεί και να ελεγχθεί αν υπάρχει νεότερη διαθήκη, αμφισβήτηση ή ζήτημα νόμιμης μοίρας. Αν δεν υπάρχει, εφαρμόζεται η εξ αδιαθέτου διαδοχή. Και στις δύο περιπτώσεις πρέπει να πιστοποιηθούν οι κληρονόμοι και τα ποσοστά τους πριν από τη μεταβίβαση.

Ναι, αλλά μέσα σε αυστηρή προθεσμία: κατά κανόνα 4 μήνες από τότε που έμαθες την επαγωγή και τον λόγο της ή 1 έτος στις περιπτώσεις εξωτερικού που ορίζει ο νόμος. Δεν μπορείς να κρατήσεις το ακίνητο και να αποποιηθείς μόνο τα χρέη. Επειδή ορισμένες ενέργειες μπορεί να επηρεάσουν το δικαίωμα αποποίησης, χρειάζεται άμεση συμβουλή δικηγόρου.

Δεν χρειάζεται να έχεις συγκεντρώσει ολόκληρο τον φάκελο. Για μια πρώτη εικόνα βοηθούν τα στοιχεία του θανόντος και των πιθανών κληρονόμων, η διεύθυνση του ακινήτου και ό,τι υπάρχει ήδη, όπως τίτλος, Ε9, ΚΑΕΚ ή διαθήκη. Μετά τον αρχικό έλεγχο καταρτίζεται συγκεκριμένη λίστα δικαιολογητικών.

Για να πουληθεί ολόκληρο το ακίνητο πρέπει να συμμετέχουν όλοι όσοι έχουν δικαιώματα, αυτοπροσώπως ή με έγκυρο πληρεξούσιο. Πρώτα ελέγχονται τα ποσοστά, οι αποδοχές και τυχόν διαφορετικές εκκρεμότητες κάθε κληρονόμου.

Δεν μπορεί να υποχρεωθεί απλώς να υπογράψει μια κοινή πώληση. Εξετάζονται πρώτα λύσεις όπως συμφωνία στην τιμή, εξαγορά ποσοστού, πώληση μεριδίου ή συναινετική διανομή. Αν δεν υπάρξει συμφωνία, δικηγόρος μπορεί να αξιολογήσει αν υπάρχει βάση για δικαστική διανομή.

Κατά κανόνα μπορείς να μεταβιβάσεις το δικό σου εξ αδιαιρέτου ποσοστό, εφόσον ο τίτλος σου είναι τακτοποιημένος. Μεταβιβάζεις ποσοστό σε ολόκληρο το ακίνητο, όχι ένα συγκεκριμένο δωμάτιο ή τμήμα, εκτός αν υπάρχει αυτοτελής ιδιοκτησία. Η εμπορική αξία ενός μεριδίου είναι χαμηλότερη από την αναλογική αξία ολόκληρου του ακινήτου.

Συνήθως ναι, με ειδικό πληρεξούσιο προς κατάλληλο εκπρόσωπο στην Ελλάδα. Ο τύπος του εγγράφου εξαρτάται από τη χώρα έκδοσης: μπορεί να γίνει σε ελληνική προξενική αρχή ή σε συμβολαιογράφο του εξωτερικού με τη νομιμοποίηση και τη μετάφραση που απαιτούνται. Apostille δεν χρειάζεται σε κάθε χώρα και σε κάθε περίπτωση.

Τα χρέη αποτελούν υποχρεώσεις της κληρονομίας, αλλά η έκταση της προσωπικής ευθύνης εξαρτάται και από το πότε επήλθε ο θάνατος. Για θανάτους έως 15 Σεπτεμβρίου 2026 εφαρμόζεται κατά κανόνα το προηγούμενο καθεστώς, με τις μεταβατικές εξαιρέσεις του Ν. 5303/2026. Για θανάτους από 16 Σεπτεμβρίου 2026 ο κληρονόμος κατά κανόνα δεν ευθύνεται με την ατομική του περιουσία, εκτός από τις περιπτώσεις που προβλέπουν τα άρθρα 1892 και 1895. Πριν από αποδοχή ή διάθεση περιουσιακού στοιχείου χρειάζεται εξατομικευμένος νομικός και οικονομικός έλεγχος.

Σε αρκετές περιπτώσεις, ναι. Πριν από το συμβόλαιο πρέπει να επιβεβαιωθούν το ακριβές υπόλοιπο, οι απαιτήσεις του πιστωτή, ο τρόπος εξόφλησης και η διαδικασία άρσης του βάρους. Η εξόφληση μπορεί να γίνει και από το τίμημα της πώλησης, εφόσον αυτό συμφωνηθεί και οργανωθεί σωστά.

Η πώληση δεν μπορεί να προχωρήσει με ασφάλεια χωρίς να ελεγχθούν το στάδιο της εκτέλεσης και τα δικαιώματα των πιστωτών. Ανάλογα με την περίπτωση μπορεί να εξεταστούν ρύθμιση, εξόφληση από το τίμημα, άρση της κατάσχεσης ή άλλη νόμιμη διαδικασία. Αν υπάρχει ημερομηνία πλειστηριασμού, ο έλεγχος από δικηγόρο πρέπει να γίνει άμεσα.

Όχι σε κάθε περίπτωση. Ανάλογα με την ιδιότητα του πωλητή και το είδος της οφειλής, μπορεί να απαιτηθεί ενημερότητα, βεβαίωση οφειλής ή παρακράτηση μέρους του τιμήματος. Ο λογιστής και ο συμβολαιογράφος πρέπει να ελέγξουν έγκαιρα τι απαιτείται και αν το τίμημα επαρκεί για τις αναγκαίες παρακρατήσεις.

Προηγείται έλεγχος μηχανικού στα σχέδια, στην άδεια και στην πραγματική κατάσταση. Ανάλογα με το είδος, τον χρόνο και την κατηγορία της παράβασης, μπορεί να χρειαστούν τακτοποίηση αυθαιρέτου, διόρθωση στοιχείων, Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή ΠΕΑ. Δεν αντιμετωπίζονται όλες οι αποκλίσεις με τον ίδιο τρόπο.

Ορισμένα λάθη στο Κτηματολόγιο διορθώνονται διοικητικά, ενώ άλλα απαιτούν γεωμετρική διόρθωση, συναίνεση τρίτου ή δικαστική διαδικασία. Η ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» δεν ακολουθεί μία ίδια λύση σε όλες τις υποθέσεις. Χρειάζονται ο τίτλος, το ΚΑΕΚ, το κτηματολογικό φύλλο και έλεγχος των σχετικών προθεσμιών.

Ένας σχετικά απλός φάκελος μπορεί να προετοιμαστεί σε 1–3 μήνες, μια συνηθισμένη υπόθεση με εκκρεμότητες συχνά χρειάζεται 3–6 μήνες και μια σύνθετη ή δικαστική υπόθεση 6–12 μήνες ή περισσότερο. Οι χρόνοι είναι ενδεικτικοί και δεν περιλαμβάνουν πάντα τον χρόνο εύρεσης αγοραστή ή έγκρισης στεγαστικού δανείου.

Δεν υπάρχει ένα σταθερό ποσό. Το κόστος εξαρτάται από την αξία και το ιστορικό του ακινήτου, τον φόρο κληρονομιάς, τις αμοιβές των αρμόδιων επαγγελματιών, τις καταχωρίσεις, τυχόν πρόστιμα, διορθώσεις και βάρη. Μετά τον πρώτο έλεγχο πρέπει να δοθεί αναλυτική εκτίμηση ανά κατηγορία εξόδου.

Όχι. Η πρώτη αξιολόγηση μπορεί να ξεκινήσει με μια σύντομη περιγραφή, τη διεύθυνση του ακινήτου και όποιο έγγραφο έχεις διαθέσιμο. Είναι δωρεάν, χωρίς υποχρέωση και αφορά ακίνητα μόνο στην Αττική. Κατά περίπτωση υπάρχει δυνατότητα κάλυψης των εξόδων με προκαταβολή από τον αγοραστή.