Αποδοχή κληρονομιάς ακινήτου: διαδικασία, δικαιολογητικά και κόστος

Η αποδοχή κληρονομιάς ακινήτου είναι η διαδικασία με την οποία δημιουργείται ο τίτλος που θα καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο, ώστε το ακίνητο να περάσει επίσημα στο όνομα του κληρονόμου. Γίνεται με συμβολαιογραφική πράξη. Από το 2024 υπάρχει επίσης η δυνατότητα δήλωσης αποδοχής στη γραμματεία του δικαστηρίου της κληρονομίας, με παράσταση ή μέσω πληρεξούσιου δικηγόρου.

Πριν ξεκινήσεις, το πρώτο ερώτημα δεν είναι ποια πιστοποιητικά θα χρειαστούν. Είναι τι ακριβώς κληρονομείς. Μαζί με ένα διαμέρισμα, ένα σπίτι ή ένα οικόπεδο μπορεί να υπάρχουν δάνεια, οφειλές, υποθήκες, κατασχέσεις, αυθαίρετα, λάθη στο Κτηματολόγιο ή δικαιώματα άλλων κληρονόμων.

Η ημερομηνία θανάτου έχει πλέον ιδιαίτερη σημασία. Για θανάτους έως και τις 15 Σεπτεμβρίου 2026 εφαρμόζεται κατά κανόνα το προηγούμενο κληρονομικό καθεστώς. Για θανάτους από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026 εφαρμόζεται ο Ν. 5303/2026, ο οποίος αλλάζει, μεταξύ άλλων, την ευθύνη του κληρονόμου για τα χρέη της κληρονομιάς.

✅ Γρήγορη απάντηση: Δεν υπάρχει μία γενική προθεσμία μέσα στην οποία πρέπει να υπογραφεί η ρητή αποδοχή. Υπάρχουν όμως αυστηρές προθεσμίες για την αποποίηση και τη δήλωση φόρου κληρονομιάς. Αν θέλεις να πουλήσεις ακίνητο που κληρονόμησες, πρέπει πρώτα να υπάρχει κατάλληλος τίτλος και να έχει ολοκληρωθεί η καταχώρισή του στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.

---

🏠 Τι είναι η αποδοχή κληρονομιάς

Με τον θάνατο ενός προσώπου, η κληρονομία περιέρχεται στους κληρονόμους του, με δικαίωμα αποποίησης μέσα στη νόμιμη προθεσμία. Όταν η κληρονομιά περιλαμβάνει ακίνητο, χρειάζεται ένας τίτλος που να αποδεικνύει ποιος κληρονόμησε και με ποιο ποσοστό. Ο τίτλος αυτός καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο.

Τρεις διαφορετικές ενέργειες συχνά μπερδεύονται μεταξύ τους:

• Η αποδοχή κληρονομιάς δημιουργεί τον τίτλο που χρειάζεται για την καταχώριση του ακινήτου.

• Η δήλωση φόρου κληρονομιάς είναι φορολογική υποχρέωση και προηγείται της πράξης αποδοχής.

• Η αποποίηση κληρονομιάς σημαίνει ότι ο κληρονόμος δεν θέλει να λάβει την κληρονομιά και πρέπει να γίνει μέσα σε συγκεκριμένη προθεσμία.

Η υποβολή δήλωσης φόρου δεν αντικαθιστά την πράξη αποδοχής και η παρέλευση της προθεσμίας αποποίησης δεν αρκεί από μόνη της για να εμφανιστεί το ακίνητο καταχωρισμένο στο όνομά σου.

Αν η υπόθεση έχει περισσότερες εκκρεμότητες, μπορείς να δεις και τον αναλυτικό οδηγό για κληρονομικό ακίνητο με προβλήματα.

⏳ Ποιες προθεσμίες πρέπει να προσέξεις

Οι βασικές προθεσμίες δεν είναι ίδιες για όλες τις ενέργειες:

Αν περάσει άπρακτη η προθεσμία αποποίησης, η κληρονομιά θεωρείται αποδεκτή. Αυτό μπορεί να έχει σοβαρές συνέπειες όταν υπάρχουν άγνωστα χρέη. Πριν κάνεις δήλωση, χρήση ή διάθεση κληρονομιαίου στοιχείου, χρειάζεται έλεγχος από δικηγόρο, γιατί ορισμένες πράξεις μπορεί να εκληφθούν ως σιωπηρή αποδοχή.

Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, για θανάτους από 1 Ιανουαρίου 2022 και μετά η δήλωση φόρου κληρονομιάς υποβάλλεται μέσω myAADE στην εφαρμογή myPROPERTY. Για άλλες περιπτώσεις μπορεί να ακολουθείται διαφορετική ψηφιακή διαδικασία.

✍️ Πώς γίνεται η αποδοχή κληρονομιάς ακινήτου

Η ρητή αποδοχή μπορεί να γίνει με δύο βασικούς τρόπους:

🖋️ Με συμβολαιογραφική πράξη

Ο συμβολαιογράφος συντάσσει την πράξη αποδοχής, αφού προηγηθούν ο έλεγχος των στοιχείων, η δήλωση φόρου κληρονομιάς και η συγκέντρωση των απαιτούμενων πιστοποιητικών. Η πράξη καταχωρίζεται στη συνέχεια στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.

⚖️ Με δήλωση στη γραμματεία του δικαστηρίου και δικηγόρο

Μετά την τροποποίηση του άρθρου 812 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας από τον Ν. 5095/2024, μπορεί να υποβληθεί δήλωση αποδοχής στη γραμματεία του δικαστηρίου της κληρονομίας. Ο κληρονόμος παρίσταται με δικηγόρο ή εκπροσωπείται από πληρεξούσιο δικηγόρο. Η σχετική πράξη αποτελεί τίτλο που μπορεί να καταχωριστεί.

Ο κατάλληλος τρόπος δεν επιλέγεται μόνο με βάση το κόστος. Εξαρτάται από τα στοιχεία της κληρονομιάς, τα έγγραφα που υπάρχουν, το ακίνητο, το Κτηματολογικό Γραφείο και το τι σκοπεύει να κάνει ο κληρονόμος μετά την αποδοχή.

🧭 Η διαδικασία βήμα προς βήμα

🔎 Έλεγχος της κληρονομιάς πριν από οποιαδήποτε απόφαση

Καταγράφονται τα ακίνητα, οι τραπεζικοί λογαριασμοί, τα δάνεια, οι οφειλές προς το Δημόσιο, οι εγγυήσεις, οι υποθήκες, οι κατασχέσεις και τυχόν δικαστικές εκκρεμότητες. Ελέγχονται επίσης οι τίτλοι του ακινήτου, το Ε9 και οι κτηματολογικές εγγραφές.

Αυτός ο έλεγχος πρέπει να γίνει πριν χαθεί η προθεσμία αποποίησης. Η αξία ενός ακινήτου από μόνη της δεν αρκεί για να δεις αν συμφέρει να κάνεις αποδοχή.

📜 Έλεγχος διαθήκης και προσδιορισμός των κληρονόμων

Διαπιστώνεται αν υπάρχει δημοσιευμένη διαθήκη ή αν η κληρονομική διαδοχή γίνεται χωρίς διαθήκη. Ελέγχονται οι συγγενικές σχέσεις, τα ποσοστά και τυχόν προηγούμενες αποποιήσεις, οι οποίες μπορεί να μεταφέρουν το δικαίωμα σε επόμενους συγγενείς.

🧾 Δήλωση φόρου κληρονομιάς

Στη δήλωση αναφέρονται το ενεργητικό και τα βέβαια, εκκαθαρισμένα χρέη που υπήρχαν κατά την ημερομηνία θανάτου. Υπολογίζεται αν προκύπτει φόρος, με βάση τη συγγενική σχέση, την αξία της κληρονομικής μερίδας και τις απαλλαγές που μπορεί να ισχύουν.

🏘️ Έλεγχος του ακινήτου και των τίτλων

Εξετάζονται ο τίτλος με τον οποίο απέκτησε το ακίνητο ο θανών, τα ποσοστά, το εμβαδόν, ο ΚΑΕΚ και η εικόνα στο Κτηματολόγιο. Αν υπάρχουν λάθη ή το ακίνητο εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», μπορεί να χρειαστεί διόρθωση πριν ή μαζί με την καταχώριση της αποδοχής.

✍️ Σύνταξη και υπογραφή της πράξης αποδοχής

Αφού ολοκληρωθεί ο φορολογικός και νομικός έλεγχος, συντάσσεται η πράξη με τη διαδικασία που έχει επιλεγεί. Κάθε κληρονόμος αποδέχεται το δικό του κληρονομικό δικαίωμα και το ποσοστό που του αναλογεί.

🗺️ Καταχώριση στο Κτηματολόγιο

Η υπογραφή δεν είναι το τελευταίο βήμα. Η πράξη πρέπει να καταχωριστεί στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Μετά την ολοκλήρωση της καταχώρισης ελέγχεται ότι το δικαίωμα, το ποσοστό και τα στοιχεία του ακινήτου αποτυπώθηκαν σωστά.

🏷️ Ε9 και προετοιμασία για πώληση

Γίνεται ο απαραίτητος φορολογικός έλεγχος και η ενημέρωση του Ε9. Αν ο στόχος είναι η πώληση, ξεκινά παράλληλα ο τεχνικός έλεγχος από μηχανικό, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και η αντιμετώπιση τυχόν βαρών. Έτσι δεν ανακαλύπτεται μια νέα εκκρεμότητα όταν έχει ήδη βρεθεί αγοραστής.

📑 Δικαιολογητικά για αποδοχή κληρονομιάς

Ο φάκελος δεν είναι ίδιος σε κάθε υπόθεση. Κατά κανόνα ζητούνται αρκετά από τα παρακάτω:

• ταυτότητα και ΑΦΜ των κληρονόμων,

• ληξιαρχική πράξη θανάτου,

• πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών ή κληρονομητήριο, όπου υπάρχει,

• πιστοποιητικό περί μη αποποίησης κληρονομιάς,

• πιστοποιητικό περί μη δημοσίευσης διαθήκης ή τα στοιχεία της δημοσιευμένης διαθήκης,

• αντίγραφο της διαθήκης, αν υπάρχει,

• τίτλος κτήσης του θανόντος,

• στοιχεία Ε9 του θανόντος και των κληρονόμων,

• πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ των απαιτούμενων ετών,

• δήλωση φόρου κληρονομιάς και στοιχεία καταβολής ή ρύθμισης του φόρου,

• ΚΑΕΚ, κτηματολογικό φύλλο ή απόσπασμα διαγράμματος, όταν απαιτείται,

• ειδικά έγγραφα για ακίνητο ή θάνατο στο εξωτερικό, μαζί με τις αναγκαίες επικυρώσεις και επίσημες μεταφράσεις.

Η ληξιαρχική πράξη θανάτου, το πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών και το πιστοποιητικό περί μη αποποίησης μπορούν, ανάλογα με την περίπτωση, να αναζητηθούν ηλεκτρονικά.

Αν ο θανών δεν είχε σωστά δηλωμένο το ακίνητο, λείπει ο παλιός τίτλος ή έχουν μεσολαβήσει και άλλοι θάνατοι, χρειάζεται πρόσθετος φάκελος. Δεν είναι ασφαλές να χρησιμοποιείται μία γενική λίστα δικαιολογητικών χωρίς προηγούμενο έλεγχο της συγκεκριμένης υπόθεσης.

💶 Πόσο κοστίζει η αποδοχή κληρονομιάς

Δεν υπάρχει ένα σταθερό ποσό για κάθε αποδοχή κληρονομιάς. Το συνολικό κόστος μπορεί να περιλαμβάνει:

• φόρο κληρονομιάς, αν προκύπτει,

• αμοιβή συμβολαιογράφου ή κόστος της διαδικασίας με δικηγόρο,

• αμοιβή δικηγόρου για έλεγχο τίτλων και νομική υποστήριξη,

• τέλη καταχώρισης στο Κτηματολόγιο,

• έξοδα πιστοποιητικών, αντιγράφων, μεταφράσεων και πληρεξουσίων,

• αμοιβή μηχανικού ή τοπογράφου, όταν χρειάζεται τεχνικός έλεγχος, ή νομιμοποίηση,

• κόστος διόρθωσης φορολογικών ή κτηματολογικών στοιχείων.

Ο φόρος κληρονομιάς δεν ταυτίζεται με τα έξοδα της αποδοχής. Μπορεί να μην προκύπτει φόρος, αλλά να υπάρχουν επαγγελματικές αμοιβές και τέλη. Μπορεί επίσης να υπάρχει χαμηλή αμοιβή για μια απλή πράξη, αλλά σημαντικό κόστος για διορθώσεις, παλιές οφειλές ή πολεοδομικά προβλήματα.

Για πραγματική εκτίμηση χρειάζονται τουλάχιστον η συγγενική σχέση, η ημερομηνία θανάτου, η αξία και ο αριθμός των ακινήτων, ο αριθμός των κληρονόμων, η ύπαρξη διαθήκης και η εικόνα στο Κτηματολόγιο. Ζήτησε γραπτή ανάλυση που να ξεχωρίζει τον φόρο, τις αμοιβές τρίτων και τα έξοδα καταχώρισης.

🕰️ Μπορεί να γίνει αποδοχή κληρονομιάς μετά από χρόνια;

Ναι, η ρητή αποδοχή μπορεί να γίνει και αρκετά χρόνια μετά τον θάνατο. Η καθυστέρηση όμως δεν σημαίνει ότι όλες οι άλλες υποχρεώσεις έμειναν σε αναμονή. Η δήλωση φόρου μπορεί να είναι εκπρόθεσμη, το Ε9 να χρειάζεται διορθώσεις και τα στοιχεία του ακινήτου να μην έχουν δηλωθεί σωστά στο Κτηματολόγιο.

Σε παλιές υποθέσεις συναντώνται συχνά:

• δύο ή περισσότερες διαδοχικές κληρονομίες,

• κληρονόμος που πέθανε πριν ολοκληρώσει τη δική του αποδοχή,

• παλιοί τίτλοι που δεν εντοπίζονται εύκολα,

• διαφορά στα τετραγωνικά ή στα ποσοστά,

• ακίνητο που εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο με λάθος στοιχεία ή ως «αγνώστου ιδιοκτήτη»,

• παλιά δήλωση φόρου που δεν ολοκληρώθηκε,

• κληρονόμοι που ζουν στο εξωτερικό και χρειάζονται πληρεξούσιο.

Σε αυτές τις περιπτώσεις η σωστή σειρά έχει σημασία. Μπορεί να απαιτούνται περισσότερες από μία πράξεις αποδοχής, ώστε να δημιουργηθεί πλήρης αλυσίδα τίτλων μέχρι τους σημερινούς κληρονόμους.

👥 Τι γίνεται όταν υπάρχουν πολλοί κληρονόμοι

Κάθε κληρονόμος αποφασίζει για το δικό του δικαίωμα. Δεν είναι απαραίτητο να αποδεχθούν όλοι την ίδια ημέρα ή με την ίδια πράξη. Η αποδοχή του ενός όμως δεν τακτοποιεί το ποσοστό των υπολοίπων.

Για να πουληθεί ολόκληρο το ακίνητο, πρέπει κατά κανόνα να έχουν τακτοποιήσει και καταχωρίσει τα δικαιώματά τους όλοι οι συγκύριοι που θα συμμετάσχουν στην πώληση. Αν ένας κληρονόμος δεν συνεργάζεται, εξετάζονται ανάλογα με την περίπτωση:

• συμφωνία και κοινή πώληση,

• εξαγορά του ποσοστού του,

• δικαστική διανομή,

• πώληση μόνο του εξ αδιαιρέτου ποσοστού.

Η πώληση ενός ποσοστού δεν είναι συνήθως οικονομικά ισοδύναμη με την πώληση ολόκληρου του ακινήτου. Περισσότερες πληροφορίες υπάρχουν στον οδηγό για πώληση εξ αδιαιρέτου ακινήτου.

⚠️ Αποδοχή κληρονομιάς με χρέη: τι αλλάζει το 2026

Σε κληρονομιά με δάνεια, οφειλές προς το Δημόσιο, εγγυήσεις ή άλλα χρέη, η ημερομηνία θανάτου καθορίζει ποιο καθεστώς εφαρμόζεται.

📅 Θάνατος έως και τις 15 Σεπτεμβρίου 2026

Με το προηγούμενο καθεστώς, ο απλός κληρονόμος ευθύνεται για τα χρέη της κληρονομιάς και με την ατομική του περιουσία, κατά το μέρος που του αναλογεί. Η προστασία της ατομικής περιουσίας συνδέεται με την έγκαιρη και σωστή αποδοχή με το ευεργέτημα της απογραφής.

Ο Ν. 5303/2026 περιλαμβάνει και μια ειδική μεταβατική δυνατότητα για ορισμένους κληρονόμους προσώπων που είχαν αποβιώσει έως τη δημοσίευσή του και δεν είχαν δηλώσει εμπρόθεσμα το ευεργέτημα. Η δυνατότητα ασκείται μέσα σε έξι μήνες από τη δημοσίευση του νόμου και μόνο αν πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις, μεταξύ των οποίων να μην έχει ήδη επιχειρηθεί αναγκαστική εκτέλεση κατά της ατομικής περιουσίας. Δεν ενεργοποιείται αυτόματα και χρειάζεται άμεσος έλεγχος από δικηγόρο.

📅 Θάνατος από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026 και μετά

Με το νέο καθεστώς, ο κληρονόμος δεν ευθύνεται κατ’ αρχήν με την ατομική του περιουσία για τις υποχρεώσεις της κληρονομιάς. Υπάρχουν όμως εξαιρέσεις. Η προσωπική ευθύνη μπορεί να προκύψει αν δηλώσει ότι θα διαχειρίζεται και θα διαθέτει ελεύθερα την κληρονομιά ή αν κάνει πράξεις που προβλέπει ο νόμος.

Η νέα προστασία συνοδεύεται από περιορισμούς στη διάθεση των κληρονομιαίων στοιχείων. Αν υπάρχει πρόθεση πώλησης ακινήτου, πρέπει να σχεδιαστεί πρώτα ο τρόπος με τον οποίο θα ικανοποιηθούν οι δανειστές και θα γίνει σωστός διαμοιρασμός. Δεν αρκεί η γενική διαπίστωση ότι «τα χρέη δεν περνούν στην προσωπική περιουσία».

Για αναλυτικότερη εξήγηση δες την αποδοχή κληρονομιάς με χρέη και την αποδοχή με το ευεργέτημα της απογραφής. Επειδή οι δύο χρονικές περίοδοι διέπονται από διαφορετικούς κανόνες, οι παλιότερες υποθέσεις δεν πρέπει να αντιμετωπίζονται σαν να καλύπτονται αυτόματα από τον νέο νόμο.

🏗️ Μπορεί να γίνει αποδοχή αν το ακίνητο έχει αυθαίρετα ή λάθη στο Κτηματολόγιο;

Ένα πολεοδομικό πρόβλημα δεν αποκλείει σε κάθε περίπτωση την αποδοχή. Μπορεί όμως να εμποδίσει την επόμενη πώληση, αν δεν μπορεί να εκδοθεί η απαιτούμενη βεβαίωση μηχανικού ή η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Αντίστοιχα, λάθος στο όνομα, στο ποσοστό, στο εμβαδόν ή στον ΚΑΕΚ μπορεί να δυσκολέψει την καταχώριση της πράξης ή να χρειάζεται διόρθωση. Όταν ο στόχος είναι η πώληση, ο νομικός, ο φορολογικός και ο πολεοδομικός έλεγχος είναι καλύτερο να ξεκινούν παράλληλα.

Δες επίσης τι χρειάζεται για πώληση ακινήτου με εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο.

🏷️ Μπορώ να πουλήσω κληρονομικό ακίνητο χωρίς αποδοχή;

Για την πώληση χρειάζεται να αποδεικνύεται και να είναι καταχωρισμένο το κληρονομικό δικαίωμα του πωλητή. Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι πρέπει να έχει προηγηθεί ο κατάλληλος κληρονομικός τίτλος και η καταχώρισή του στο Κτηματολόγιο με τη σωστή σειρά.

Η προετοιμασία της αποδοχής και της πώλησης μπορεί να προχωρά παράλληλα. Δεν χρειάζεται να περιμένεις να τελειώσει κάθε στάδιο για να ξεκινήσεις το επόμενο. Πριν συμφωνηθεί όμως συγκεκριμένη ημερομηνία συμβολαίου, πρέπει να έχουν ελεγχθεί:

• τα δικαιώματα και τα ποσοστά όλων των πωλητών,

• η δήλωση φόρου κληρονομιάς και το Ε9,

• η κτηματολογική εικόνα του ακινήτου,

• η νομιμότητα του κτίσματος και η Ηλεκτρονική Ταυτότητα,

• υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις και άλλες διεκδικήσεις,

• ο τρόπος εξόφλησης οφειλών από το τίμημα, όπου αυτό επιτρέπεται,

• τα πληρεξούσια κληρονόμων που βρίσκονται στο εξωτερικό.

Αν υπάρχουν χρέη ή κατασχέσεις, δες τον οδηγό για πώληση ακινήτου με χρέη.

🧩 Παράδειγμα κληρονομικού ακινήτου με εκκρεμότητες

Δύο αδέλφια κληρονομούν ένα διαμέρισμα στην Αθήνα. Ο ένας ζει στο εξωτερικό. Στο ακίνητο υπάρχει παλιά προσημείωση και ένας κλεισμένος ημιυπαίθριος που δεν φαίνεται στα σχέδια.

Πριν συμφωνήσουν πώληση, πρέπει να επιβεβαιωθούν η διαθήκη ή η εξ αδιαθέτου διαδοχή, τα ποσοστά τους και το ύψος της οφειλής. Ο κληρονόμος του εξωτερικού μπορεί να χρειαστεί ειδικό πληρεξούσιο. Παράλληλα με τη δήλωση φόρου και την προετοιμασία της αποδοχής, ο μηχανικός ελέγχει αν η παράβαση τακτοποιείται και ο δικηγόρος οργανώνει τον τρόπο άρσης της προσημείωσης ή εξόφλησής της από το τίμημα.

Αν γίνουν αυτά με τη σωστή σειρά, ο αγοραστής γνωρίζει από την αρχή ποια θέματα υπάρχουν και πώς θα κλείσουν. Αν ο έλεγχος ξεκινήσει αφού δοθεί προκαταβολή, αυξάνεται ο κίνδυνος καθυστέρησης, αλλαγής της τιμής ή ακύρωσης της συμφωνίας.

🤝 Πώς μπορούμε να βοηθήσουμε όταν ο στόχος είναι η πώληση

Αν το κληρονομικό ακίνητο βρίσκεται στην Αττική και θέλεις να το πουλήσεις, ξεκινάμε καταγράφοντας πέντε βασικά στοιχεία:

• την ημερομηνία θανάτου,
• αν υπάρχει διαθήκη,
• ποιοι είναι οι κληρονόμοι,
• ποιο είναι το ακίνητο και
• ποιες οφειλές ή άλλες εκκρεμότητες είναι ήδη γνωστές.

Στη συνέχεια οργανώνουμε τη σειρά των ενεργειών και συντονίζουμε τους επαγγελματίες που χρειάζονται για την υπόθεση, όπως δικηγόρο, συμβολαιογράφο, λογιστή, μηχανικό και τοπογράφο. Ο έλεγχος δεν σταματά στην αποδοχή. Περιλαμβάνει και όσα πρέπει να λυθούν για να μπορεί να ολοκληρωθεί η πώληση, όπως λάθη στο Κτηματολόγιο, αυθαίρετα, υποθήκες, κατασχέσεις ή διαφωνίες μεταξύ κληρονόμων.

📞 Κάλεσε στο 210 220 8341 για δωρεάν εκτίμηση της υπόθεσης. Το μόνο που θα χρειαστούμε είναι μια σύντομη περιγραφή της υπόθεσής σου προκειμένου να σε καθοδηγήσουμε στα επόμενα βήματα.

❓ Συχνές ερωτήσεις για την αποδοχή κληρονομιάς

Υπάρχει προθεσμία για να κάνω αποδοχή κληρονομιάς;

Δεν υπάρχει μία γενική προθεσμία για την υπογραφή της ρητής αποδοχής. Υπάρχουν όμως αυστηρές προθεσμίες για την αποποίηση και τη δήλωση φόρου κληρονομιάς.

Πόσο χρόνο έχω για αποποίηση κληρονομιάς;

Κατά κανόνα τέσσερις μήνες από τότε που έμαθες ότι καλείσαι ως κληρονόμος και για ποιον λόγο. Η προθεσμία είναι ένα έτος στις περιπτώσεις εξωτερικού που προβλέπει ο νόμος.

Μπορώ να κάνω αποδοχή κληρονομιάς μετά από δέκα ή είκοσι χρόνια;

Ναι, αλλά μπορεί να χρειαστούν εκπρόθεσμες φορολογικές δηλώσεις, διορθώσεις στο Ε9 και στο Κτηματολόγιο ή περισσότερες πράξεις, αν έχουν μεσολαβήσει άλλοι θάνατοι.

Πρέπει να κάνουν όλοι οι κληρονόμοι αποδοχή μαζί;

Όχι. Κάθε κληρονόμος μπορεί να τακτοποιήσει χωριστά το δικό του δικαίωμα. Για να πουληθεί όμως ολόκληρο το ακίνητο, πρέπει να συμμετέχουν οι κύριοι όλων των ποσοστών.

Μπορώ να πουλήσω το ακίνητο πριν ολοκληρωθεί η αποδοχή;

Η προετοιμασία της πώλησης μπορεί να ξεκινήσει παράλληλα. Για το οριστικό συμβόλαιο πρέπει να υπάρχει ο κατάλληλος κληρονομικός τίτλος και να έχει εξασφαλιστεί η νόμιμη καταχώρισή του.

Τα αυθαίρετα εμποδίζουν την αποδοχή κληρονομιάς;

Όχι σε κάθε περίπτωση. Μπορούν όμως να εμποδίσουν την πώληση, γι’ αυτό ο τεχνικός έλεγχος καλό είναι να ξεκινά πριν βρεθεί αγοραστής.

Τι γίνεται αν ένας κληρονόμος δεν θέλει να συνεργαστεί;

Η αποδοχή των άλλων μπορεί να προχωρήσει για τα δικά τους ποσοστά. Για το σύνολο του ακινήτου μπορεί να χρειαστεί συμφωνία, εξαγορά ποσοστού, διανομή ή δικαστική λύση.

Κληρονομώ και τα χρέη του θανόντος;

Εξαρτάται από την ημερομηνία θανάτου και τον τρόπο διαχείρισης της κληρονομιάς. Για θανάτους έως 15 Σεπτεμβρίου 2026 ισχύει κατά κανόνα το προηγούμενο καθεστώς. Για θανάτους από 16 Σεπτεμβρίου 2026 εφαρμόζεται το νέο πλαίσιο του Ν. 5303/2026.

Τι αλλάζει με τον Ν. 5303/2026;

Για θανάτους από 16 Σεπτεμβρίου 2026, ο κληρονόμος δεν ευθύνεται κατ’ αρχήν με την ατομική του περιουσία για τα χρέη της κληρονομιάς. Υπάρχουν όμως εξαιρέσεις και περιορισμοί στη διάθεση των κληρονομιαίων στοιχείων.

Πόσο κοστίζει η αποδοχή κληρονομιάς;

Δεν υπάρχει σταθερό συνολικό ποσό. Εξαρτάται από τον φόρο, την αξία και τον αριθμό των ακινήτων, τους κληρονόμους, τον τρόπο της πράξης, τα τέλη καταχώρισης και τις τυχόν διορθώσεις.

Πόσο διαρκεί η διαδικασία;

Μια καθαρή υπόθεση ολοκληρώνεται ταχύτερα από μια υπόθεση με διαθήκη, πολλούς κληρονόμους, λάθη στο Κτηματολόγιο ή χρέη. Πριν ελεγχθούν τα πιστοποιητικά και οι τίτλοι, οποιαδήποτε ακριβής υπόσχεση χρόνου είναι επισφαλής.

Μπορεί κάποιος να αναλάβει συνολικά την αποδοχή κληρονομιάς μου;

Ναι, στην SellHomeFast συνεργαζόμαστε και συντονίζουμε εξειδικευμένους επαγγελματίες που θα αναλάβουν πλήρως τη διεκπαιρέωση και της πιο περίπλοκης κληρονομιάς.

Εξειδικευμένη Υποστήριξη για αποδοχή κληρονομιάς και πώληση ακινήτου 

 Οργανώνουμε σωστά όλη τη διαδικασία, από τον αρχικό έλεγχο μέχρι και την ολοκλήρωση της μεταβίβασης.

 Επιπλέον, συνεργαζόμαστε με κορυφαίους δικηγόρους, μηχανικούς καθώς και συμβολαιογράφους, ώστε να σου προσφέρουμε ολοκληρωμένες και ασφαλείς λύσεις σε κάθε πρόβλημα, όσο περίπλοκο κι αν είναι.

 Παράλληλα, αν χρειάζεσαι ταχύτητα ή άμεση ρευστότητα, τότε μπορούμε να σου παρουσιάσουμε πρόταση αγοράς από αγοραστές / επενδυτές που συνεργάζονται μαζί μας, ακόμη και σε περιπτώσεις με κληρονομικά, χρέη και αυθαίρετα προβλήματα, με πρόβλεψη για την ομαλή κάλυψη των σχετικών οικονομικών αναγκών που ενδέχεται να προκύψουν μέχρι την ολοκλήρωση της διαδικασίας.

 Επικοινώνησε τώρα με το sellhomefast.gr στο 2102208341 για δωρεάν εκτίμηση της υπόθεσης και μάθε τι επιλογές έχεις για να νομιμοποιήσεις και να πουλήσεις το ακίνητό σου γρήγορα, με ασφάλεια και χωρίς ταλαιπωρία!

📚 Πηγές και ημερομηνία ελέγχου

Το άρθρο ελέγχθηκε στις 2 Σεπτεμβρίου 2026 με βάση:

• τον οδηγό της ΑΑΔΕ για τη δήλωση φόρου κληρονομιάς,

• τον Ν. 5095/2024 για τη δυνατότητα αποδοχής με δήλωση στη γραμματεία του δικαστηρίου και δικηγόρο,

• τον Ν. 5303/2026 και τον φάκελο της Βουλής,

• τους συγκριτικούς πίνακες παλαιών και νέων ρυθμίσεων του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών.

Οι πληροφορίες είναι γενικές. Η αποδοχή, η αποποίηση και η ευθύνη για χρέη χρειάζονται εξατομικευμένο έλεγχο από δικηγόρο και τον επαγγελματία που θα συντάξει την πράξη.